In questa
sezione è possibile reperire una serie di informazioni relative alle più
diffuse tipologie di atti notarili.
Per
ciascuna tipologia di atto vengono fornite indicazioni circa le parti
coinvolte, i formalismi da adempiere, la disciplina fiscale, i documenti
da presentare, ecc...
Le
informazioni contenute in questa sezione non possono
in alcun modo sostituire l'intervento professionale del proprio notaio di
fiducia: devono essere sempre verificate per controllarne l'attualità e
per valutare differenti prassi degli uffici locali. Notaio.org non assume
alcuna responsabilità a riguardo.
Il notaio
esiste negli ordinamenti di diritto civile allo scopo di fornire
assistenza e consulenza alle parti nei contratti che hanno un maggiore
impegno economico e una maggiore importanza sociale, come appunto è
l’acquisto di una casa di abitazione.
Il notaio
ha il compito di verificare che la proprietà sia piena, non sia gravata da
formalità pregiudizievoli e di controllare che la proprietà esista
regolarmente nel catasto in modo che non vi siano dubbi sull’identità dei
proprietari, sull’identità del bene comprato e che sia possibile pagare le
relative tasse senza nessun tipo di complicazione.
Il notaio
deve in sede di stipula, non solo leggere ma spiegare in modo esauriente
il contenuto degli atti e consigliare le parti in modo imparziale su
aspetti legali connessi all’atto stipulato.
Il notaio
risponde per l’inesatta identificazione delle parti o del bene
compravenduto o per l’esistenza di vincoli o pesi che non siano stati
espressamente dichiarati.
L’agente immobiliare è un mediatore: è un soggetto che ha
principalmente il compito di far incontrare la domanda e l’offerta nel
mercato immobiliare.
Egli non è un consulente di
parte e non può quindi curare in modo esclusivo gli interessi dell’una o
dell’altra parte coinvolta nella stipula del contratto di compravendita
immobiliare.
Ha
sicuramente il compito di fornire alle parti contraenti tutte le
informazioni disponibili affinché la loro volontà di concludere il
contratto sia correttamente formata e capace di valutare la
convenienza economica dell’operazione che si intende concludere.
E’ compito dell’agenzia
immobiliare aiutare le parti a formulare un prezzo di vendita e di
acquisto in linea con le valutazioni correnti dell’immobile oggetto della
compravendita.
L’agente immobiliare deve svolgere un’attività di assistenza che permetta
alle parti di concludere il contratto in modo consapevole ed informato.
Il
notaio, o per lui i collaboratori dello studio con la necessaria
esperienza, si reca presso i registri immobiliari e consulta la storia
ventennale della proprietà per essere certo che il bene compravenduto sia
suscettibile di essere venduto libero da pesi o da vincoli.
L’usucapione matura dopo vent’anni e quindi, se si verifica la storia del
bene per la durata di vent’anni, non esistono possibilità che vi siano
pesi che gravino ancora sulla proprietà immobiliare, tranne il raro caso
della presenza di una servitù* trascritta oltre vent’anni prima.
Il notaio
si reca altresì in catasto per verificare che il bene sia registrato
regolarmente nelle mappe catastali e possibilmente abbia una rendita
catastale, in modo che l’acquirente non abbia problemi a effettuare il
pagamento delle tasse relative alla proprietà immobiliare.
Redazione
dell’atto
Svolta
questa attività, il notaio comincia a predisporre l’atto di compravendita:
il tempo necessario per espletare tali attività è di circa dieci giorni
lavorativi. In caso d’urgenza, può essere svolto in due – tre giorni
lavorativi, ma naturalmente ciò comporta una spesa aggiuntiva.
Negli
studi notarili nei mesi di giugno-luglio e di novembre-dicembre l’agenda è
molto piena perché sono i mesi in cui generalmente le parti intendono
concludere i contratti, per cui potrebbe essere più difficile attuare una
procedura d’urgenza.
Stipula
Al
termine dell’istruttoria, di decide la data per la firma del contratto
notarile. Fino al momento della stipula davanti al notaio, la proprietà e
i rischi connessi alla proprietà sono a carico della parte venditrice.
Solo con la firma del contratto notarile la proprietà, il rischio legato
alla proprietà e tutti gli oneri relativi all’immobile compravenduto
(tasse, manutenzioni ordinarie e straordinarie,…) vengono trasferiti.
L’unica
eccezione è data dal caso in cui l’acquirente già abiti l’immobile: in
questo caso, normalmente, le spese di manutenzione già sono sostenute come
da prassi in materia di locazione e comodato immobiliare.
L’introduzione contiene
d’identificazione delle parti e le verifiche notarili sulla loro identità
e sulla loro capacità di agire.
Scambio del consenso
Le parti si scambiano
ritualmente il consenso che fa passare la proprietà dal venditore
all’acquirente ed identificano, con i suoi giusti dati catastali,
l’immobile compravenduto.
Per questo motivo dopo la frase “censito nel catasto di” e l’indicazione
del comune, sono contenuti i dati di identificazione e classamento della
proprietà immobiliare, che sono i dati che servono per le dichiarazioni
fiscali che le parti devono fare in seguito all’atto di compravendita.
I patti
Vengono riportati i patti
che sono trascritti nel precedente contratto di proprietà nel registro
della proprietà immobiliare, e/o patti che sono relativi all’immobile e
che è opportuno che il notaio non solo legga ma anche spieghi, in
particolare alla parte acquirente.
Di solito si tratta di servitù e parti comuni.
Disciplina legale del
prezzo di vendita
La disciplina legislativa
del prezzo è assai complessa: la prassi è quella di indicare negli atti
notarili un valore parametrato alla rendita catastale dell’immobile.
La legge di registro prevede
che, se le parti indicano un valore di questo tipo, l’amministrazione
finanziaria non possa effettuare alcun accertamento sul valore indicato in
atto. Purtroppo, a causa di questa legge formalistica e abbastanza datata,
le parti indicano nell’atto notarile non il prezzo reale della loro
compravendita bensì il valore catastale sulla base del quale verranno
pagate le relative tasse.
Questa prassi è ormai così
consolidata che si può considerare pacifica, ma in alcuni casi non è
assolutamente opportuno seguirla. In particolare, quando la parte
venditrice sia tenuta al pagamento dell’IRPEF sul prezzo, cioè quando la
parte venditrice rivende una proprietà immobiliare prima che sia decorso
il termine dei cinque anni e quindi è costretta a pagare l’IRPEF sulla
differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita ovvero se la
parte venditrice è una società/impresa.
In questo caso,
l’amministrazione finanziaria non ha nessun limite alla sua potestà di
accertamento e, poiché le somme pagate in un contratto di compravendita
vengono segnalate all’anagrafe tributaria, è evidente che le probabilità
di riuscire a nascondere la transazione sono pressoché nulle. In
un‘ipotesi di questo tipo è indispensabile che le parti indichino il
prezzo effettivo nell’atto.
Diritti e doveri
delle parti
Gli articoli successivi
dell’atto di compravendita disciplinano diritti e doveri della parte
acquirente e della parte venditrice.
In particolare, disciplinano le garanzie della piena ed esclusiva
proprietà, dell’inesistenza di vizi cioè di difetti dell’immobile che
rendano necessaria una manutenzione immediata e disciplinano la regolarità
catastale e urbanistica.
Obblighi della parte venditrice
La parte venditrice è tenuta
a dare alla parte acquirente tutte le garanzie relative alla piena ed
esclusiva proprietà dell’immobile e all’assenza di rischi e difetti; è
tenuta inoltre a fornire durante l’istruttoria tutta la documentazione
notarile esistente al notaio.
Ove non ne disponga, il
reperimento di questa documentazione è un suo preciso dovere che nasce
dalla firma del contratto preliminare. Se la parte venditrice non
collabora con il notaio, la stipula del contratto di compravendita diventa
pressoché impossibile: in questo caso la parte venditrice risponde per
inadempimento del preliminare e perde il doppio della caparra versata
dalla parte acquirente, è tenuta a pagare le spese dell’istruttoria
notarile non andata a buon fine ed è comunque tenuta al risarcimento degli
ulteriori danni ove questi si verifichino. E’ estremamente importante
quindi che la parte venditrice abbia un comportamento collaborativo e
costruttivo.
Obblighi della parte acquirente
La parte acquirente ha
l’obbligo di pagare il prezzo contestualmente alla vendita, come è da
prassi in Italia, o nei termini precisamente indicati nel contratto ove vi
sia una dilazione del prezzo. Il caso più comune di dilazione del prezzo è
quello del bonifico bancario delle somme erogate da una banca in
concomitanza di un mutuo.
Quando questa procedura è
richiesta dalla banca è estremamente importante che la parte venditrice ne
sia informata perché, ove questo non venga chiaramente regolato nel
contratto preliminare (c.d. compromesso), la parte acquirente si troverà
in difetto rispetto alla parte venditrice non disponendo delle somme
necessarie a pagare il prezzo al momento del rogito come richiede la
legge.
1. …in relazione alla
dichiarazione dei redditi…
La parte venditrice è tenuta a precisare di aver dichiarato la rendita
derivante dalla proprietà immobiliare nella propria dichiarazione dei
redditi, anche qualora sia esente dal pagamento di tasse.
La modulistica ministeriale
in vigore prevede infatti che il valore della rendita vada indicato nella
dichiarazione dei redditi per poi essere sottratto, in quanto dal 2001 non
è più soggetto al pagamento di tasse.
2. …in relazione
all’agevolazione per l’acquisto delle prima casa…
La parte acquirente deve dichiarare di essere residente nel comune dove
l’immobile è acquistato ovvero si deve impegnare a trasferirvi la
residenza entro 18 mesi. L’immobile non deve avere caratteristiche di
lusso.
La parte acquirente non deve
avere né la proprietà in quota o anche l’usufrutto di un immobile a
destinazione abitativa nello stesso comune dove sta comprando l’immobile
in oggetto né avere la piena proprietà in qualsiasi comune italiano di
un’abitazione che sia stata acquistata beneficiando delle agevolazioni in
questione.
Le agevolazioni per
l’acquisto della prima casa esistono dal 1982 ( l. 22 aprile 1982 . 168)
per l’acquisto dei beni dai privati e dal 1993 per l’acquisto dei beni
dalle società immobiliari e dai costruttori (D.L. 22 maggio 1993 n. 155).
L’agevolazione per l’acquisto della prima casa prevede un obbligo: non
vendere la proprietà per 5 anni dalla data di acquisto.
Ove si venda la casa
acquistata con le agevolazioni, si è soggetti al pagamento di una
sovrattassa del 30% sulle tasse pagate e al pagamento della differenza tra
il 3% e il 10% (imposta dovuta senza le agevolazioni) nonché gli
interessi. In virtù del fatto che è impossibile stabilire con certezza se
e quando avverrà l’accertamento della decadenza dall’agevolazione prima
casa e sarebbe quindi difficile calcolare a priori l’importo delle
sanzioni da pagare (a causa degli interessi di mora), è bene tenere in
considerazione che l’importo da pagare potrebbe arrivare ad essere pari a
quattro/cinque volte l’importo pagato al momento del rogito.
Per evitare di decadere
dall’agevolazione, oltre a non vendere per 5 anni, vi è un’alternativa:
ricomprare entro un anno dall’avvenuta vendita una nuova prima casa.
Questo scoraggia la vendita per poi andare in affitto.
3. …in relazione al
credito d’imposta…
La legge prevede che, una volta pagata l’imposta sulla prima casa al
momento del rogito, è possibile detrarsi la relativa somma dal successivo
acquisto di una prima casa, purchè questo nuovo acquisto sia fatto entro 1
anno dalla rivendita della prima casa.
Questo comporta che, di
fatto, l’imposta sulla prima casa si paga una volta sola e i successivi
acquisti sono sempre a scalare dalla precedente imposta. Se, come spesso
avviene, i successivi acquisti sono di importo superiore al precedente, si
pagherà la sola differenza. L’amministrazione finanziaria tende a
restringere il credito d’imposta al solo primo riacquisto nonostante la
chiara formulazione della legge.
Tutto ciò nel caso in cui si
compri da un privato: l’imposta viene incamerata da un notaio, esattore
dell’amministrazione finanziaria. Se la successiva prima casa viene
acquistata da un costruttore con pagamento di IVA, non è data la
possibilità di compensare l’imposta di registro con l’IVA, quindi
l’imposta può essere recuperata solo ed esclusivamente nell’arco dei 5
anni detraendosi ogni anno dalla propria dichiarazione dei redditi 1/5
dell’imposta pagata sulla prima casa.
4. …in relazione al
pagamento dell’IRPEF…
Una limitazione alle agevolazioni prima casa è costituita dal dettato
dell’art. 81 del T.U. sui redditi: la parte venditrice che rivenda un
immobile prima che decorrano cinque anni è tenuta a pagare l’IRPEF sulla
differenza tra il prezzo di acquisto e il prezzo di vendita secondo
l’aliquota media degli ultimi tre anni.
Anche se questo pagamento
può essere dilazionato, può trattarsi di una somma consistente. Per
l’accertamento dell’effettuazione del pagamento regolare di questa tassa,
il potere dell’amministrazione finanziaria non ha limiti e
l’amministrazione può utilizzare tutti i mezzi a sua disposizione:
l’anagrafe tributaria, il controllo dei conti correnti e quant’altro.
Il venditore non è costretto
a pagare l’IRPEF se il venditore ha abitato nell’abitazione che è oggetto
di compravendita prima dei cinque anni per più della metà del tempo
intercorso tra l’acquisto e la vendita.
la fotocopia di un documento
di identità.
Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero
aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia
la fotocopia del codice
fiscale
i documenti relativi allo
stato civile.
- per chi è
coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al
Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è
separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è
divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero
rilasciato dal Comune
se qualche venditore non
interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale
o copia autentica della procura generale
per gli extracomunitari, la
fotocopia del premesso di soggiorno
Per le società occorrono i
normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
visura recente del registro
imprese da cui risultino gli organi in carica
statuto vigente della società
o patti sociali attuali
eventuale delibera del
consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano
il legale rappresentante a compiere l'atto
Parte acquirente
Gli acquirenti devono
produrre i seguenti documenti:
la fotocopia di un documento
di identità.
Qualora i dati relativi alla residenza o alla professione non fossero
aggiornati, indicare i nuovi dati sulla fotocopia
la fotocopia del codice
fiscale
i documenti relativi allo
stato civile.
- per chi è
coniugato: estratto dell'atto di matrimonio da richiedere al
Comune in cui è stato contratto il matrimonio.
- per chi è
separato: copia della sentenza di separazione
- per chi è
divorziato, vedovo, nubile o celibe: certificato di stato libero
rilasciato dal Comune
se qualche venditore non
interviene personalmente all'atto, l'originale della procura speciale
o copia autentica della procura generale
per gli extracomunitari, la
fotocopia del premesso di soggiorno
Per le società occorrono i
normali documenti che giustificano i poteri del legale rappresentante:
visura recente del registro
imprese da cui risultino gli organi in carica
statuto vigente della società
o patti sociali attuali
eventuale delibera del
consiglio di amministrazione o dell'assemblea dei soci che autorizzano
il legale rappresentante a compiere l'atto
Per gli
immobili
occorre esibire anzitutto i documenti dai quali risulta la proprietà del
venditore.
se
l'immobile è pervenuto al venditore per compravendita, donazione,
divisione, o altro atto notarile, produrre la copia dell'atto
se
l'immobile è pervenuto per sentenza del giudice (acquisto all'asta),
produrre la copia di tale sentenza
se
l'immobile è pervenuto per successione, produrre copia della
dichiarazione di successione e della
trascrizione dell'accettazione
dell'eredità. Se la successione è regolata da un testamento, occorre
anche copia del verbale di pubblicazione del testamento.
se
l'immobile è stato costruito dai venditori, devono essere prodotti i
documenti relativi al suolo.
E'
importante che sia esibita anche la planimetria catastale dell'immobile:
Per i fabbricati
(appartamenti, cantine, box, villette, capannoni, ecc...) è necessaria
tutta la documentazione che attesti la regolarità urbanistica
dell'immobile
produrre
tutte le licenze e concessioni, anche in sanatoria, che sono state
rilasciate. Per i fabbricati la cui costruzione sia stata iniziata
prima del 1° settembre 1967, non occorrono le licenze precedenti a
tale data, mentre servono tutte quelle successive
se
è stato richiesto e ottenuto il condono, esibire la copia della
concessione in sanatoria rilasciata dal Comune
se
il condono è stato richiesto, ma il Comune non ha ancora dato
risposta, esibire:
- copia della
domanda di condono
- copia di tutte le
ricevute dei versamenti
- documenti dai
quali risulti l'assenza di vincoli
E'
opportuno che il compratore sia consapevole che, mentre il notaio può e
deve garantire l'inesistenza di ipoteche, per quanto riguarda la
regolarità urbanistica degli immobili il notaio può solo accertare se è
stata rilasciata una licenza o concessione, ma non che l'immobile sia
conforme ad esse. In altre parole, è interesse dell'acquirente far
controllare da un proprio tecnico di fiducia se di fatto il fabbricato è
conforme alle licenze o concessioni rilasciate
Per i terreni
(terreni agricoli, suoli edificatori, ecc...) occorre invece:
il
certificato di destinazione urbanistica, rilasciato dal Comune in cui
si trova l'immobile
l'eventuale
frazionamento catastale, se si vende una porzione più piccola di
quella acquistata
Se
l'immobile è stato ricevuto per successione ereditaria, a tutela del
compratore è necessario che sia stata fatta la trascrizione
dell'accettazione dell'eredità.
Supponiamo, infatti, che il venditore, unico erede legittimo del fratello
defunto, venda un immobile dell'eredità. Dopo qualche settimana si scopre
un testamento del defunto che nomina erede un nipote. Ai sensi dell'art.
534 c.c., se non è stata trascritta l'accettazione dell'eredità, l'erede
può agire anche contro il compratore per avere la restituzione
dell'immobile; se è stata trascritta l'accettazione, l'erede effettivo (il
nipote) può agire solo contro l'erede apparente (il fratello).
La
formalità può essere curata da questo Studio, sulla base della stessa
compravendita (nello stesso momento in cui vende un bene ereditario, il
venditore compie un'accettazione tacita dell'eredità); il venditore può
rivolgersi al proprio notaio di fiducia per far curare la trascrizione di
un'accettazione espressa dell'eredità, da esibire prima della vendita.
Per consentire la trascrizione dell'accettazione tacita dell'eredità
occorre esibire:
se
il defunto non ha lasciato testamento, un certificato in morte in
carta semplice
se
invece ha lasciato testamento, copia autentica del verbale di
pubblicazione del testamento
Normalmente le chiavi dell'appartamento acquistato sono consegnate al
rogito.
Tuttavia
può capitare che il venditore abbia bisogno di qualche giorno per il
trasloco e si pattuisce che l'appartamento sia consegnato qualche giorno
dopo la stipula.
In questo
caso il compratore può tutelarsi facendo inserire in atto una penale a
carico del venditore per ogni giorno di ritardo o trattenendo una parte
del prezzo che sarà versata alla consegna delle chiavi.
Il
notaio provvede a controllare che sull'immobile venduto non ci siano
ipoteche, pignoramenti o diritti di terzi in genere: quest'obbligo è
insito nella funzione del notaio.
La
compravendita è soggetta all'imposta di registro, con tre diverse
aliquote:
7%
per i fabbricati ad uso abitativo (appartamenti, box, cantine, uffici
...)
8%
per gli altri fabbricati e i suoli edificatori
15%
per i fabbricati rurali
Si
applica, poi, l'imposta ipotecaria (aliquota del 2%) e l'imposta catastale
(aliquota dell'1%).
Per chi
ha i requisiti per acquistare la
prima casa, l'imposta di registro è al 3%
e le imposte ipotecarie e catastali sono fisse.
Se l'atto
è soggetto ad IVA, si pagano tre imposte fisse (di registro, ipotecaria e
catastale).
A questo
bisogna aggiungere l'imposta di bollo, la tassa per l'archivio notarile, i
diritti per la trascrizione, quantificabili orientativamente in euro 250.
Per
esempio, volendo comprare un appartamento per il prezzo di 100.000 euro,
il costo - escluso l'onorario - è il seguente:
NORMALE
PRIMA CASA
SOGGETTO A IVA
imposta di
registro
7%
7.000,00
3%
3.000,00
129,11
imposta
ipotecaria
2%
2.000,00
129,11
129,11
imposta
catastale
1%
1.000,00
129,11
129,11
altre
anticipazioni
250,00
250,00
250,00
totale
10.250,00
3.508,22
637,33
In base
ai nuovi principi in materia di imposta di registro, l'ufficio non può
procedere ad accertamento di valore se il prezzo è pari o superiore al
valore fiscale dell'immobile, che si ottiene moltiplicando la rendita
catastale per 105.
Il
compratore può richiedere l'agevolazione per l'acquisto della prima casa
(imposta di registro al 3%, a cui bisogna aggiungere le imposte ipotecarie
(euro 129,11), le imposte catastali (euro 129,11), i bolli e le altre
tasse (circa euro 250)) se ricorrono le seguenti condizioni:
essere
già residente nel Comune in cui è situato l'immobile da acquistare o
impegnarsi a trasferire la residenza nel Comune entro diciotto mesi
dall'acquisto. Non è necessario che l'appartamento sia adibito a
propria abitazione (perciò l'agevolazione spetta anche se
l'appartamento è occupato da un inquilino), purché si abbia la
residenza nel Comune. L'agevolazione compete anche a chi presta lavoro
nel Comune in cui è situato l'immobile e per i residenti all'estero.
non
essere titolare di altro appartamento nello stesso Comune di acquisto
non
essere titolare di altro appartamento acquistato con le agevolazioni
della prima casa su tutto il territorio nazionale.
L'agevolazione compete non solo a chi acquista contemporaneamente
appartamento, cantina e box, ma anche a chi acquista una cantina o un box
dopo l'acquisto dell'appartamento, purché si tratti della prima cantina e
del primo box posseduti.
Il compratore che abbia venduto o donato da meno di un anno un altro
immobile acquistato con le agevolazioni della prima casa, ha diritto di
usufruire di un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA a
suo tempo pagata, fino a fino a concorrenza dell'imposta da pagare in sede
di riacquisto.
Se il riacquisto è soggetto ad imposta di registro, può immediatamente
usufruire del credito d'imposta, detraendo dall'imposta di registro
l'imposta pagata col primo atto.
Se il riacquisto è soggetto ad IVA (compra da costruttore o società), può
chiedere il rimborso dell'imposta in sede di dichiarazione dei redditi o
di atti successivi.
Ricorrendo tali ipotesi, il compratore deve esibire copia dell'atto di
acquisto e copia dell'atto di vendita del precedente immobile.
Viene illustrato cosa deve fare il compratore dopo aver comperato un
immobile:
PAGAMENTO DELL'ICI
Il compratore deve pagare l'ICI per tutti i mesi di possesso nell'anno. Il
mese è computato per intero in capo al soggetto che ha posseduto per più
di 14 giorni
L'ICI deve essere versata in due rate che normalmente scadono il 30 giugno
e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.
DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il compratore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune
di aver comperato l'immobile.
- Se il Comune non ha
approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la
dichiarazione ICI nell'anno successivo all'acquisto.
- Se il Comune ha
approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una
comunicazione subito dopo l'acquisto, nei termini previsti dal
regolamento comunale.
Per
avere notizie su quale procedura è adottata da ciascun Comune, sulle
aliquote ed esenzioni, è possibile contattare l'ufficio tributi del Comune
in cui si trova l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI
CNC
Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la
visita al sito
Dossier.net
DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella
propria dichiarazione dei redditi che dovrà essere presentata l'anno
successivo all'acquisto.
Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di
esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei
redditi.
BENEFICI PER L'ABITAZIONE PRINCIPALE
Il compratore che ha chiesto le agevolazioni per la prima casa e non ha
ancora la residenza nel Comune in cui ha acquistato l'immobile, deve
trasferire la residenza entro diciotto mesi dall'acquisto (altrimenti
decade dalle agevolazioni concessegli e deve pagare la differenza
dell'imposta di registro, una penale pari al 30% di tale differenza e gli
interessi).
Il
compratore che ha stipulato un mutuo per l'acquisto dell'abitazione
principale ha diritto a portarsi in detrazione gli interessi a condizione
che l'unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro
un anno dall'acquisto (cioè deve andare ad abitare nell'appartamento entro
un anno dall'acquisto) e che l'acquisto sia avvenuto nell'anno precedente
o successivo alla stipula del mutuo.
COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.
Viene
illustrato cosa deve fare il venditore dopo aver venduto un immobile:
COMUNICAZIONE DI CESSIONE DI FABBRICATO
Il venditore deve presentare la comunicazione di cessione di fabbricato
(art. 12 legge 59/1978) all'autorità locale di pubblica sicurezza (se il
Comune è sede di Questura, la comunicazione deve essere presentata alla
Questura competente; se il Comune non è sede di Questura, la comunicazione
deve essere presentata ai Vigili Urbani).
La
comunicazione deve essere presentata (o spedita a mezzo raccomandata)
entro 48 ore dalla consegna delle chiavi. Attenzione: non sono previste
proroghe in caso di giorni festivi.
PAGAMENTO DELL'ICI
Il venditore deve pagare l'ICI dovuta per tutti i mesi di possesso
nell'anno. Il mese nel quale la titolarità si è protratta solo in parte
non è computato in capo al soggetto che ha posseduto per meno di 15
giorni.
L'ICI deve essere versata in due rate, che normalmente scadono il 30
giugno e il 20 dicembre. Controllare le scadenze che saranno fissate.
DENUNZIA O COMUNICAZIONE DELL'ICI
Il venditore, oltre a pagare l'imposta, deve anche comunicare al Comune di
aver venduto l'immobile.
- Se il Comune non ha
approvato alcuna procedura semplificata, deve essere presentata la
dichiarazione ICI nell'anno successivo alla vendita.
- Se il Comune ha
approvato il regolamento di semplificazione, bisogna fare una
comunicazione subito dopo la vendita, in termini molto brevi.
Per avere notizie su quale
procedura è adottata da ciascun Comune, sulle aliquote ed esenzioni, è
possibile contattare l'ufficio tributi del Comune in cui si trova
l'immobile o collegarsi al sito dell'ANCI
CNC
Per aver maggiori ragguagli sull'applicazione dell'ICI si consiglia la
visita al sito
Dossier.net
DICHIARAZIONE DEL REDDITO
Il compratore deve inserire il reddito dell'immobile acquistato nella
propria dichiarazione dei redditi.
Per le modalità di dichiarazione e soprattutto per le ipotesi di
esenzione, consultare le istruzioni relative alla dichiarazione dei
redditi.
COMUNICAZIONE AI FINI DELLA TASSA SMALTIMENTO RIFIUTI URBANI
Rivolgersi al Comune per la comunicazione ai fini della tassa in oggetto.
COMUNICAZIONE ALL'AMMINISTRATORE DEL CONDOMINIO
Comunicare all'amministratore del condominio le generalità del compratore