Art.1100-1116
Disposizioni
di attuazione
Home Page
Area
Amministratori
Area
Condomini
Cassazione
Fisco
Adeguamento
Impianti
La vostra posta
Area
Iscritti
Iscrizione
|
- Art. 1117 Parti comuni dell'edificio
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o
porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
- il
suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e
i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli
anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio
necessarie all'uso comune;
- i
locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
- le
opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli
impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il
riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai
locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.
Disposizioni
complementari
Art. 61 disp. Att. c.c. – Art. 61 disp.
Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1136 II comma c.c. – Art. 1136 V comma c.c.
- Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo
precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può
rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle
spese per la loro conservazione.
Disposizioni correlative
Art. 1101 c.c. – Art. 1104 c.c. – Art.1117
c.c. – Art.1138 c.c. – Artt.
68 e 69 disp. Att. c.c.
- Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a
ciascun condomino.
Disposizioni correlative
Art. 1117 c.c. – Art. 1138
ultimo comma c.c.
- Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o
all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Sono vietate le
innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza
del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune
parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un
solo condominio.
Disposizioni correlative
Art. 1102 c.c. – Art. 1108 c.c. – Art.1136
V comma c.c.
- Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia
carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di
utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono
esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata
non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente
la spesa. Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o
aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione
dell'opera.
- Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà,
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
Disposizioni correlative
Art. 1102 c.c. – Art.
1138 u.c., c.c.
- Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle
parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai
condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo
diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in
misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno
può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari,
opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le
spese relative alla loro manutenzione sono a carica del gruppo di condomini
che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68,
69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
Disposizioni
correlative
Art. 1104, 1110, 1118, 1124-1126, 1138 c.c.
- Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi
piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra metà
in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano del suolo. Al fine del
concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si
considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a
tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art.
68 e 69 disp. Att.. c.c.
- Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e
dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle
volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano
superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano
inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Disposizioni correlative
Art. 1104 e segg. c.c. – Art. 1123 c.c.
- Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune
a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a
contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni del
lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
Disposizioni correlative
Art. 1123 c.c. – Art.
68 e 69 disp. Att.. c.c.
- Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani
o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà
spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare. La sopraelevazione
non è ammessa se le condizioni statiche dell'edificio non la consentono. I
condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica
l'aspetto architettonico dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria
o la luce dei piani sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere
agli altri condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da
occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante. Egli è
inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini
avevano il diritto di usare.
Disposizioni correlative
Art. 885 c.c. – Art. 1120 c.c.
- Art. 1128 Perimento parziale o totale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i
tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita
all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei
condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio, e
ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti
stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione relativa alle parti
comuni è destinata alla ricostruzione di queste. Il condomino che non intende
partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri
condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà,
secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti
stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
Disposizioni correlative
Art. 1136 II, IV e V comma c.c. – Art. 2932 c.c.
- Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta dall'autorità
giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini. L'amministratore dura in
carica un anno e può essere revocato in ogni tempo dell'assemblea. Può
altresì essere revocato dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun
condomino, oltre che nel caso previsto dall'ultimo comma dall’Art.
1131, se per due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se
vi sono fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione per
qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in apposito
registro.
Disposizioni complementari
Art. 64 disp. Att. c.c. – Art. 71 disp. Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1105, 1106, 1131 u.c., 1135 I comma, 1136 II e IV comma, 1138 c.c.
- Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea
dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2)
disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi
nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a
tutti i condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di ciascun anno,
deve rendere il conto della sua gestione .
Disposizioni complementari
Art. 63 disp. Att. c.c. – Art. 70 disp. Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1131 I comma c.c. – Art. 1135
II comma c.c.
- Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in
giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in
giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a
lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si
riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento
abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore,
questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
Disposizioni complementari
Art. 65 disp. Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1130 c.c.
- Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in
ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve
essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto
notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa
per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa. Se l'esito della lite
è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia
tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia
stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
Disposizioni correlative
Art. 1136 IV comma c.c. – Art. 1138
IV comma c.c.
- Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi
poteri sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti
dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del
ricorso all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art.
1137.
Disposizioni correlative
Art. 1130 c.c. – Art. 1137 c.c.
- Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condominio che ha fatto spese per le cose comuni senza
autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al
rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Disposizioni correlative
Art. 1110 c.c.
- Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3)
all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del
residuo attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria,
costituendo, se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare
lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente,
ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
Disposizioni correlative
Art. 1105, 1108 IV comma, 1120,
1121, 1123, 1128
II comma, 1129 I comma, 1131 I
comma, 1132 I comma, 1133, 1136 IV comma, 1138 III comma c.c.
- Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e i
due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
interventi e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può
deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quella della prima e in ogni caso, non
oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un
numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e
almeno un terzo del valore dell'edificio. Le deliberazioni che concernono la
nomina e la revoca dell'amministrazione o le liti attivi e passive relative a
mantenere che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo,
nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con
la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per
oggetto le innovazioni prevista dal primo comma dell'art.
1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore
dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i
condomini sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni
dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro
tenuto dall'amministratore.
Disposizioni complementari
Art. 66 disp. Att. c.c. - Art. 67 disp. Att. c.c. -
Disposizioni correlative
Art. 72 disp. Att. c.c., 1137, 1138 IV comma, Art. 10 legge
27 luglio 1978 n.392 – Artt. 8 e 26 legge 9 gennaio 1991, n.10 - Art. 2 legge
9 gennaio 1989 n.13 - Art. 9 legge 24 marzo 1989 n.122
- Art. 1137 Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni
contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino
dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non
sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia
ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di
decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione
per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Disposizioni correlative
Art. 1109 c.c. – Art.
1136 c.c. – Art. 1138 IV comma c.c.
- Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso
delle cose comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli
obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del
decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione. Ciascun condomino
può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o
per la revisione di quello esistente. Il regolamento deve essere approvato
dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro indicato
dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere
impugnato a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di
ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo comma, 1119,
1120, 1129, 1131,
1132, 1136, e 1137.
Disposizioni complementari
Art. 68 disp. Att. c.c. – Art. 69
disp. Att. c.c.
Disposizioni correlative
Art. 1118, Art. 70, 71,
72, disp. Att. c.c. – Art. 155 disp. Trans. c.c.
- Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.
- Art. 1334 Efficacia degli atti unilaterali
Gli atti unilaterali producono effetto dal momento in cui pervengono
a conoscenza della persona alla quale sono destinati.
- Art. 1350 Atti che devono farsi per iscritto
Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena
di nullità:1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2)
i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di
usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie, il diritto del
concedente e dell'enfiteuta;3) i contratti che costituiscono la comunione di
diritti indicati dai numeri precedenti;4) i contratti che costituiscono o
modificano le servitù prediali, il diritto di uso su beni immobili e il
diritto di abitazione;;5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri
precedenti;6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico;7) i
contratti di anticresi;8) i contratti di locazione di beni immobili per una
durata superiore a nove anni;9) i contratti di società o di associazione con
i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali
immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo
indeterminato;10) gli atti che costituiscono rendite perpetue o vitalizie,
salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato;11) gli atti di
divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari;12) le
transazioni che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici
menzionati nei numeri precedenti;13) gli altri atti specialmente indicati
dalla legge.
- Art. 1392 Forma della procura
La procura non ha effetto se non è conferita con le forme prescritte
per il contratto che il rappresentante deve concludere.
- Art. 2643 Atti soggetti a trascrizione
Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione:1) i contratti
che trasferiscono la proprietà di beni immobili;2) i contratti che
costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di su beni immobili, il
diritto di superficie, i diritti del concedente e dell'enfiteuta;3) i
contratti che costituiscono la comunione dei diritti menzionati nei numeri
precedenti;4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali, il
diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione;5) gli atti tra
vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;6) i
provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la
proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari, eccettuato il
caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle
ipoteche a favore del terzo acquirente;7) agli atti e le sentenze di
affrancazione del fondo enfiteutico;8) i contratti di locazione di beni
immobili che hanno durata superiore a nove anni;9) gli atti e le sentenze da
cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti,
per un termine maggiore di tre anni;10) i contratti di società e di
associazione con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di
altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o
dell'associazione eccedeva i nove anni o è indeterminata;11) gli atti di
costituzione dei consorzi che hanno l'effetto indicato dal numero
precedente;12) i contratti di anticresi;13) le transazioni che hanno per
oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti;14) le
sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di
uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti.
Continuaà
|