Consulenza  Fiscale

Detraibilità degli interessi passivi

Agevolazioni fiscali

I.C.I.

ACQUISTO DELL’ABITAZIONE PRINCIPALE:

ai sensi dell’art. 13-bis, co. 1. lett. b), D.P.R. 917/1986 – modificato dall’art. 2, co. 1, lett. f). L. 388/2000 (Finanziaria 2001) – è ammessa una detrazione di un importo pari al 19% degli interessi passivi, dei relativi oneri accessori e delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, doovuti in relazione a mutui garantiti da ipoteca su immobili, stipulati per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.

DESTINAZIONE DELL’IMMOBILE AD ABITAZIONE PRINCIPALE:

l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, con effetto a decorrere dal periodo d’imposta 2001; il termine precedente era di sei mesi. Per i contratti di mutuo stipulati nel corso del 1993, tale termine decorreva dall’8.12.1983.

CONTRATTI DI MUTUO:

la detrazione in esame si applica soltanto ai contratti di mutuo ipotecari stipulati ai sensi dell’art. 1813 c.c.

IMMOBILE IPOTECATO:

gli interessi passivi sono detraibili anche se l’immobile su cui risulta iscritta l’ipoteca non coincide con quello acquistato ed adibito ad abitazione principale.

NUDO PROPRIETARIO:

la detrazione spetta anche al nudo proprietario di un immobile adibito a propria abitazione principale.

APPLICABILITA’ DELLA DISPOSIZIONE:

 essa si applica ai contratti di mutuo stipulati a decorrere dall’1.1.1993. Per i contratti stipulati prima del 1.1.1993 la detrazione era commisurata ad un ammontare di interessi passivi non superiore a Lit. 4 milioni, elevato a Lit. 7 milioni per i mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale.

PERCENTUALI PRECEDENTI:

 la percentuale degli oneri ammessa in detrazione è stata fissata al 19% dall’art. 49 D. Lgs. 446/1997: la nuoova misura si applica agli oneri sostenuti dal periodo di imposta in corso alla data dell’1.1.1998. In precedenza, la percentuale del 27% era stata ridotta al 22%., con effetto dal periodo di imposta in corso alla data del 24.2.1995.

DESTINATARI DELLE SOMME VERSATE A TITOLO DI INTERESSE (MUTUANTI):

deve trattarsi, alternativamente di uno dei seguenti soggetti:

a)      soggetti residenti nel territorio dello Stato;

b)      soggetti residenti nel territorio di uno Stato membro dell’Unione Europea;

c)      stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti nono residenti.

il limite massimo su cui calcolare la detrazione è di Lit. 7 milioni. In caso di mutuo cointestato ad entrambi i coniugi, il suddetto importo deve essere ripartito tra gli intestatari.

TERMINI PER L’ACQUISTO DELL’ABITAZIONE:

 l’acquisto deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data di stipulazione del contratto di mutuo.

STIPULAZIONE DI UN NUOVO MUTUO AL POSTO DEL PRECEDENTE:

 non si tiene conto del suddetto periodo di un anno se l’originario contratto di mutuo è stato estinto e ne è stato stipulato uno nuovo, di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e dei relativi oneri, relativi all’estinzione del mutuo precedente e all’accensione di quello nuovo. Questa disposizione ha effetto a decorrere dal  periodo di imposta in corso al 31.12.1998, anche con riferimento ai contratti di mutuo stipulati anteriormente all’1.1.1993.

ACQUISTO DI UNA UNITA’ IMMOBILIARE LOCATA LA DETRAZIONE SPETTA SE:

a)      entro 3 mesi dall’acquisto è stato notificato al conduttore l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione;

b)      entro un anno dal rilascio l’unità immobiliare è stata adibita ad abitazione principale.  

ABITAZIONE PRINCIPALE:

è quella nella quale il contribuente o – dal periodo di imposta 2001 – i suoi familiari dimorano abitualmente. Di conseguenza il diritto alla detrazione spetta al contribuente acquirente ed intestatario del contratto di mutuo, anche se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale di un familare. Il beneficiario della detrazione deve comunque coincidere con il proprietario dell’unità immobiliare. Se la dimora abituale cambia nel corso di un periodo di imposta, la detrazione spetta per quest’ultimo ma non oltre. Pertanto il beneficio decade dall’anno di imposta successivo a quello in cui la residenza viene trasferita in un’altra abitazione. Salvo che il mutamento dell’abitazione principale sia dovuto:

a)      ad un trasferimento per motivi di lavoro;

b)      ad un ricovero permanente in un istituto di ricovero o sanitario, a condizione che l’immobile non risulti locato.

 Familiari: sono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.  In caso di separazione legale,  il coniuge separato, finché non interviene la sentenza di divorzio, rientra tra i familiari. In caso di divorzio, al coniuge che ha trasferito la dimora abituale spetta comunque il beneficio della detrazione, per la quota di spettanza, se presso l’immobile acquistato hanno la propria dimora abituale i suoi familiari.

RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA:

se l’immobile acquistato è oggetto di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o da un altro atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unità immobiliare è adibita a dimora abituale, e comunque entro 2 anni dall’acquisto. Se non è possibile fissare la dimora abituale presso l’unità abitativa entro 2 anni dall’acquisto per cause imputabili al Comune, che non ha provveduto in tempo utile al rilascio delle abilitazioni amministrative richieste, è comunque possibile usufruire della detrazione di imposta.  

MUTUO INTESTATO AD ENTRAMBI I CONIUGI:

 se il mutuo è intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione soltanto per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote. Quest’ultima disposizione costituisce una rilevante novità considerato che la normativa precedente non consentiva ad alcun soggetto di trasferire la detrazione relativa agli interessi agli altri intestatari del mutuo, neanche in caso di assenza o di incapienza del reddito.

SEPARAZIONE DEI CONIUGI COINTESTATARI DEL MUTUO:

 al contribuente che ha abbandonato l’abitazione non spetta più la detrazione dal periodo di imposta successivo; l’altro coniuge continua a detrarre gli interessi nel limite annuo di Lit. 3.500.000.

CONTITOLARITA’ DEL CONTRATTO DI MUTUO:

 il limite massimo di detrazione deve essere suddiviso tra tutti i contitolari.

PIU’ CONTRATTI DI MUTUO:

in questo caso il limite di Lit. 7.000.000 è riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti in relazione a tutti i contratti.

CUMULABILITA’ CON ALTRE DETRAZIONI:

la detrazione in esame è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi relativi ai mutui ipotecari stipulati per la costruzione dell’abitazione principale, disposta dall’art. 13-bis D.P.R. 917/1986.

ALLOGGI DI COOPERATIVE:

alle medesime condizioni e nello stesso limite di cui sopra, la detrazione spetta anche in relazione a quanto corrisposto alla cooperativa o all’impresa costruttrice dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unità immobiliari di nuova costruzione, a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi a mutui ipotecari stipulati dalla cooperativa o dall’impresa costruttrice, e ancora indivisi.

PERSONALE DELLE FORZE DI POLIZIA:

 la detrazione in argomento è sempre concessa al personale in servizio permanente appartenente alle forze armate, alle forze di polizia ad ordinamento militare e al personale dipendente delle forze di polizia ad ordinamento civile, per la contrazione di mutui ipotecari per l’acquisto o la costruzione di immobili costituenti l’unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale, e quindi indipendentemente dalla circosatnza che l’immobile sia adibito ad abitazione principale. Pertanto ai fini dell’utilizzo della detrazione in argomento, resta fermo soltanto il limite dell’importo complessivo di Lit. 7.000.000, non rilevando le altre condizioni.

ALTRI FABBRICATI ABITAZIONI SECONDARIE:

non spetta alcuna detrazione.

CONTRIBUTI DEI DATORI DI LAVORO:

i contributi erogati dai datori di lavoro a titolo di partecipazione agli interessi dovuti per mutui contratti per l’acquisto di una unità immobiliare destinata ad uso abitativo, concessi fino al 31.12.1996, ai dipendenti che non possedevano in Italia altri immobili destinati allo stesso uso, non concorrevano a formare il reddito di lavoro dipendente del percipiente, rientrando nella previsione dell’art. 48 D.P.R. 917/1986.

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Agevolazioni fiscali

L’acquisto della casa è un’esigenza molto sentita da parte degli italiani ed è per questo motivo che lo Stato concede una serie di agevolazioni fiscali sugli immobili ad uso abitativo. 

            Le agevolazioni che riguardano l’acquisto della casa sono sostanzialmente di due tipi: la prima consiste in una aliquota dell’imposta di registro pari al 3% se si tratta di un’abitazione non di lusso e ed è adibita a prima casa; la seconda riguarda la detraibilità del 19% ai fini IRPEF degli interessi passivi (fino ad un massimo di spesa su cui calcolare la detrazione pari a L. 5.000.000) sui mutui stipulati per l’acquisto della prima casa, a condizione che questa venga adibita ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto.

            Inoltre con la finanziaria 2001 è stata prevista la non tassabilità della prima casa, in quanto l’intera rendita catastale dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze (box, garage) costituisce onere deducibile dal reddito complessivo.

            Per quanto riguarda i tributi comunali sulla casa, c’è da tener presente che ai fini ICI per l’abitazione principale spetta oltre ad un’aliquota ridotta, una detrazione che per la maggior parte dei Comuni è di L. 200.000.

            Un altro tipo di agevolazione riguarda la detrazione  del 36% ai fini IRPEF sui lavori di ristrutturazione di edifici di edilizia residenziale per le spese sostenute dal 01.01.2001 al 31.12.2001 nel limite di L. 150.000.000 per ogni unità immobiliare e per ciascuna persona fisica che effettua gli interventi di recupero. I soggetti che possono usufruire di questa detrazione sono: il proprietario, il nudo proprietario, l’inquilino, il comodatario, l’usufruttuario, il socio di una cooperativa assegnatario di un alloggio.

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IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI

IMPOSTA COMUNALE SUGLI IMMOBILI (ICI) – CARATTERISTICHE: istitutita a decorrere dall’1/01/’93 e disciplinata dal D.Lgs. 30/12/’92, n. 504, l’Ici è un’imposta proporzionale diretta sul patrimonio immobiliare, determinata in relazione alla tipologia dell’immobile e alla situazione di possesso, con le seguenti caratteristiche:

·        ha carattere reale, in quanto colpisce il possesso di fabbricati, aree edificabilie terreni agricoli, indipendentemente dalle condizioni economiche del contribuente;

·        è dovuta per l’anno solare;

è locale in quanto il titolare del potere impositivo e l’ente beneficiario del gettito derivante dall’applicazione dell’imposta è il Comune.

POTESTA’ REGOLAMENTARE DEI COMUNI: dall’01/01/’98, con il comma 1 dell’art. 52, D.Lgs. 15/12/’97, n. 446, è stato attribuito ai Comuni un ampio potere regolamentare per disciplinare, con delibere regolamentari, i tributi locali, in deroga o ad integrazione della normativa generale. Per tutto quanto non formi oggetto di regolamentazione locale, si applicano le disposizioni legislative vigenti – per l’Ici quelle del D.Lgs 504/1992. Il Comune ha anche la potestà di accertamento, liquidazione e riscossione dell’imposta.

SOGGETTO ATTIVO: il soggetto al quale l’Ici va pagata è il Comune sul cui territorio insiste, interamente o prevalentemente, l’immobile. Pertanto sono esclusi dall’applicazione dell’imposta gli immobili di cui il Comune stesso è proprietario o titolare del diritto di usufrutto, uso o abitazione.

IMMOBILI OGGETTO DELL’IMPOSTA

IMMOBILI INTERESSATI: oggetto dell’Ici sono tutti gli immobili – fabbricati, aree fabbricabili, terreni agricoli – situati in Italia, compresi quelli strumentali o prodotti nell’esercizio dell’attività di impresa e destinati alla vendita o allo scambio (cd. immobili merce), salvo che essi siano esclusi (C.M. 14/06/’93, n.9/249) o esenti (art. 7, D.Lgs. 504/’92) dall’ambito di applicazione dell’imposta.

FABBRICATO: agli effetti dell’Ici, si intende per fabbricato la singola unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta (es. fabbricati ex rurali) nel Catasto edilizio urbano (e quindi anche, distintamente, l’abitazione, la cantina, il garage) cui sia stata attribuita o sia attribuibile un’autonoma rendita catastale (C.M. 27/05/’99, n. 120/E). L’area occupata dalla costruzione e quella di pertinenza sono considerate parte integrante del fabbricato stesso.

FABBRICATI RURALI: le costruzioni rurali strumentali per la coltivazione del fondo e che presentano i requisiti di ruralità non sono autonomamente soggette ad Ici in quanto comprese nella determinazione catastale del reddito del terreno agricolo. Per i fabbricati già rurali che non presentano più i requisiti di ruralità (art. 9, co. 3 e 3 bis, D.L. 557/’93 come modificato dall’art. 2, D.P.R.139/’98), non si procede al recupero dell’Ici per il periodo anteriore dell’1/01/’94, se oggetto di sanatoria edilizia, e accatastati entro 31/12/2001 (art. 64, co. 4, L. 388/2000, di modifica dell’art. 7, co. 5, L. 488/ ’99).

FABBRICATI DI NUOVA COSTRUZIONE: è soggetto ad Ici a partire dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, dalla data in cui viene comunque utilizzato (art. 2, co. 1, lett. a), D.Lgs. 504/’92).

FABBRICATI ABUSIVI: sono soggetti ad Ici anche i fabbricati costruiti abusivamente , indipendentemente dal fatto che per essi sia stata presentata o meno istanza di sanatoria edilizia (R.M. 6/06/’94, n. 2/138/C).

AREA FABBRICABILE: è l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali (Piano regolatore, Piano di fabbricazione) o ai loro piani attuativi (Piano pluriennale di attuazione. Piano di inquadramento operativo, Piano di lottizzazione) oppure in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. In una contraddittoria risoluzione il Ministero ha affermato che l’edificabilità non deve derivare necessariamente da piani urbanistici particolareggiati, ma è sufficiente che risulti da un piano regolatore generale. Si considerano, tuttavia, non fabbricabili i terreni, di proprietà di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, i quali siano dagli stessi proprietari condotti e sui quali persista l’utilizzazione agro-silvo-pastorale. Dal 1998 il Comune può stabilire ulteriori condizioni riguardanti i terreni considerati non fabbricabili, anche con riferimento alla quantità e qualità di lavoro effettivamente dedicato all’attività agricola dai coltivatori diretti o imprenditori agricoli e dal proprio nucleo familiare.  

AREE FABBRICABILI – CAMBIO DI DESTINAZIONE: dal 1998 il Comune ha la facoltà di prevedere il rimborso dell’imposta pagata per le aree successivamente divenute inedificabili.

TERRENO AGRICOLO: è il terreno, diverso dall’area fabbricabile, utilizzato per l’esercizio imprenditoriale delle attività agricole quali coltivazione del fondo, silvicoltura, funghicoltura, allevamento del bestiame e attività connesse non eccedenti la normale attività esercitabile.

TERRENI ESCLUSI DA ICI: non sono terreni agricoli, e sono quindi esclusi da Ici, i terreni normalmente non utilizzati (terreni incolti), orticelli coltivati da privati non imprenditori (cioè occasionalmente, senza strutture organizzative), terreni a destinazione speciale (es. campeggi, parcheggi) e i terreni utilizzati per attività industriali non di pertinenza di fabbricati (es. depositi di sabbia).

IMMOBILI ESENTI DA ICI: sono esenti da Ici, per tutto il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni sotto elencate, i seguenti immobili:

1)      immobili destinati esclusivamente a scopi istituzionali posseduti dallo Stato, dagli enti locali, dalle comunità montane, dai consorzi tra gli enti precedenti, dalle unità (ora aziende) sanitarie locali e istituzioni sanitarie pubbliche, dalle Camere di commercio. Non spetta alcuna esenzione soggettiva per gli ex Iacp – Istituti autonomi case popolari. Il Comune ha la facoltà di disporre l’esenzione anche per immobili non destinati a scopi istituzionali;

2)    fabbricati classificati o classificabili nel gruppo catastale E (fabbricati a destinazione speciale);

3)    fabbricati con destinazione ad usi culturali esenti da Irpef ed Irpeg (musei, biblioteche, archivi, ecc. aperti al pubblico o denunciati al Catasto,

4)    fabbricati destinati esclusivamente all’esercizio del culto e le loro pertinenze e fabbricati di proprietà della Santa Sede esenti a norma del Trattato lateranense;

5)    fabbricati appartenenti a Stati esteri o ad organizzazioni internazionali esenti da Ilor (ora abolita con l’introduzione dell’Irap);

6)    fabbricati dichiarati inagibili o inabilitabili e recuperati per attività assistenziali ai portatori di handicap per il periodo di utilizzo per tali finalità;

7)    terreni agricoli in aree montane o di collina elencati nella C.M. 14/06/1993, n. 9/249. L’esenzione non si applica ai terreni fabbricabili indipendentemente dal loro utilizzo, salvo quelli utilizzati da coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale;

8)     immobili utilizzati da enti non commerciali e destinati esclusivamente ad attività assistenziali, previdenziali, sanitarie, didattiche, ricettive, culturali, ricreative, sportive e religiose. Gli immobili che non rispettano il vincolo di destinazione perdono l’esenzione. Il Comune, dall’1.1.1998, ha la facoltà di stabilire che l’esenzione si applichi solo ai fabbricati posseduti ed utilizzati da tali enti. Gli immobili adibiti dagli ordini professionali a propria sede non sono esenti  da Ici.

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