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Area
Amministratori Area
Condomini Fisco Adeguamento
Impianti Area
Iscritti Iscrizione |
SOMMARIO: b)
Gettoniera; c)
Impignorabilità; d)
Installazione; f)
Locali macchina; g)
Manutenzione e conservazione; i) Proprietari dei locali al piano terreno; k) Sostituzione; l) Spese (ripartizione).
Se in un unico complesso
condominiale esiste una pluralità di servizi di cose comuni, ciascuna delle
quali serve, per obiettiva destinazione, in modo esclusivo all'uso e al
godimento di una parte soltanto dell'immobile, essa cosa o servizio deve
considerarsi comune non già alla totalità dei condomini. bensì soltanto a
quella parte di essi al cui uso comune è funzionalmente e strutturalmente
destinata. (Nella specie, in relazione ad un edificio condominiale fornito di
due scale, ciascuna delle quali destinata a servire esclusivamente gli
appartamenti cui dà accesso, è stato escluso che, deliberata la installazione
dell'ascensore in una delle scale, potesse opporvisi un condomino
proprietario di appartamento servito dall'altra scala). In un condominio ove siano due
scale è da applicarsi per il collocamento dell'ascensore il condominio parziale;
inoltre in applicazione dell'art. 2, L. n. 13/89 le maggioranze sono quelle
previste dall'art. 1136 secondo e terzo comma c.c. In un condominio multiscale e
dovendo occupare gli ascensori parte del cortile comune le decisioni spettano
all'assemblea globale. Per il vantaggio che l'innovazione porta può essere
sacrificato 1'uso degli spazi occupati dagli impianti degli ascensori stessi.
Nei regolamenti condominiali,
accettati in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari.
hanno natura negoziale solo quelle disposizioni che incidono nella sfera dei
diritti soggettivi dei condomini, mentre hanno natura tipicamente
regolamentare quelle che concernono le modalità d 'uso delle cose comuni e,
in genere, l’organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali, e
che non riguardano quindi il diritto alloro godimento, né qualsivoglia altro
diritto spettante ai condomini come tali. Le disposizioni oggettivamente
regolamentari, a differenza di quelle a contenuto negoziale, possono essere
modificate con deliberazione assembleare maggioritaria, ai sensi dell'art.
1136 c.c., pur se formalmente inserite in un regolamento a tipo contrattuale.
(Nella specie, la Suprema Corte ha affermato le legittimità della
deliberazione assembleare maggioritaria, che aveva disposto l'installazione
di una gettoniera nell'ascensore, in deroga alla disposizione a contenuto
regolamentare, fissata in un regolamento condominiale a tipo contrattuale,
prevedente un sistema diverso di pagamento delle spese relative all'ascensore
stesso). L'installazione della gettoniera
al servizio dell'ascensore, comporta una notevole incidenza sull'economia del
servizio in quanto risulta addirittura mutato il sistema di reperimento dei
fondi necessari per l'esercizio del servizio.
Gli ascensori e gli impianti di
riscaldamento, comprese le caldaie ed i bruciatori, sono parti integranti
degli edifici nei quali sono installati, e non semplici pertinenze; essi,
infatti, non hanno una funzione propria, ancorché complementare e subordinata
rispetto a quella degli edifici, ma partecipano alla funzione complessiva ed
unitaria degli edifici medesimi, quali elementi essenziali alla loro
destinazione, da ciò consegue che l'ascensore e l'impianto di riscaldamento
non sono pignorabili, come beni mobili, separatamente dall'edificio in cui
sono installati, e che I' opposizione con la quale il debitore deduca detta
impignorabilità, in quanto tendente a contestare il diritto del creditore di
agire esecutivamente su quei beni, configura, ai sensi dell'art. 615 c.p.c.,
opposizione all'esecuzione, e non opposizione agli atti esecutivi.
La installazione in un edificio in
condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era
sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120. primo comma, c.c., una
innovazione, con la conseguenza che la relativa deliberazione deve essere
presa con la maggioranza di cui al quinto comma dell'art. 1136 c.c., secondo
cui l'approvazione deve avvenire "con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore
dell'edificio". L'installazione di un ascensore in un edificio in
condominio (o parte autonoma di esso), che ne sia sprovvisto, può essere
attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione,
anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purché sia fatto salvo il
diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della
innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto ed in
quelle di manutenzione dell'opera. Sono innovazioni vietate, che, quindi,
debbono essere approvate dalla unanimità dei condomini, soltanto quelle che,
pur essendo volute dalla maggioranza nell'interesse del condominio,
compromettono la facoltà di godimento di uno o di alcuni condomini in
confronto degli altri, mentre non lo sono quelle che compromettono qualche
facoltà di godimento per tutti i condomini. A meno che il danno che subiscono
alcuni condomini non sia compensato dal vantaggio. Pertanto, qualora, al
posto della tromba delle scale e dell'andito corrispondente a pianterreno, si
immette un impianto di ascensore, a cura e spese di alcuni condomini
soltanto, il venir meno dell'utilizzazione di dette parti comuni
dell'edificio nell'identico modo originario non contrasta con la norma del
secondo comma dell'art. 1120 c.c. perché, se pur resta eliminata la
possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se ne offre uno diverso,
ma di contenuto migliore, onde la posizione dei dissenzienti è salvaguardata
dalla possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto. L'art. 1120 cc., nel richiedere
che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini con
determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare l'approvazione di
innovazioni che comportino una spesa da ripartire fra tutti i condomini su
base millesimale, mentre qualora non debba farsi luogo ad un riparto di
spesa, per essere stata questa assunta interamente a proprio carico da un
condomino, trova applicazione la norma generale di cui all'art. 1102 c.c.,
che contempla anche le innovazioni, e secondo cui ciascun partecipante può
servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non
impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro
diritto e può apportare a tal fine a proprie spese le modificazioni
necessarie per il miglior godimento della cosa medesima. Ricorrendo le
suddette condizioni, pertanto, un condomino ha facoltà di installare nella
tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a
disposizione degli altri condomini, e può far valere il relativo diritto con
azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che
contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione
della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo. Il pregiudizio, per alcuni
condomini, della originaria possibilità di utilizzazione delle scale e
dell'andito occupati dall'impianto di ascensore collocato a cura e spese di
altri condomini, non rende l'innovazione lesiva del divieto posto dall'art.
1120, secondo comma, c.c., ove risulti che alla possibilità dell'originario
godimento della cosa comune è offerto un godimento migliore, anche se di
diverso contenuto. L'opera nuova può dare luogo ad
una innovazione anche quando, oltre che la cosa comune o sue singole parti,
interessi beni o parti a questa estranei ma ad essa funzionalmente collegati.
Anche in tal caso, quindi, se l'opera, pur essendo utilizzabile da tutti i
condomini, è stata costruita esclusivamente a spese di uno solo dei
condomini, questo ne rimane proprietario esclusivo solo fino alla richiesta
degli altri di partecipare ai vantaggi della stessa contribuendo, ai sensi
dell'art. 1120 c.c., alle spese per la sua costruzione e manutenzione. (Nella
specie, si trattava di un ascensore per il collegamento dell'androne
dell'edificio condominiale con una strada posta ad un livello notevolmente
inferiore, costruito con opere che interessavano, oltre che l'androne ed il
sottosuolo comuni, anche un terreno in proprietà esclusiva del condomino che
le aveva eseguite). L'installazione di un servizio in
precedenza inesistente, suscettibile di uso separato ed a spese del solo
condomino interessato non richiede l'approvazione da parte dell'assemblea con
la maggioranza qualificata richiesta per le innovazioni ex art. 1120 cod.
civ., trovando, in questo caso, applicazione l'art. 1102 cod. civ. (Nella
fattispecie. trattavasi dell'installazione di un ascensore da parte di un
condomino portatore di handicap, il quale si era accollato l'intero onere
delle Spese). Allorché I' uso della cosa comune,
pur comportando innovazione, venga effettuato dal singolo condomino a sue
spese e non risulti alterata la destinazione della cosa né ne sia impedito
l'uso agli altri condomini. non è necessaria una preventiva delibera
assembleare di approvazione. (Nella specie è stata accolta, in base al
suddetto principio, la richiesta di provvedimento d'urgenza avanzata da
soggetto affetto da incapacità deambulatoria che lamentava il rifiuto opposto
all'installazione di un impianto di ascensore nel condominio ove risiedeva). La norma dell'art. 1120 c.c., nel
richiedere che le innovazioni della cosa comune siano approvate dai condomini
con determinate maggioranze, mira essenzialmente a disciplinare
l'approvazione di innovazioni che comportino per tutti i condomini delle
spese, ripartite su base millesimale. Ove non si faccia questione di spese,
torna applicabile la norma generale dell'art. 1102 c.c. - che contempla anche
le innovazioni - secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa
comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri
partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ed, a tal fine,
può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior
godimento della cosa comune, come (nel caso di specie) applicare nella tromba
delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, ponendolo a disposizione
di tutti i condomini. Sussiste, alla stregua dell'art.
1102 cod. civ., il diritto del condomino di installare, a proprie cure e spese,
un impianto di ascensore nel vano delle scale in cui è ubicata la propria
unità immobiliare, salva la facoltà di ogni altro condomino interessato di
richiedere la partecipazione all'utilizzo dell'opera, previa corresponsione
delle quote di spesa dovute secondo legge. L'installazione dell'ascensore,
riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere
attuata anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, salvo il diritto
degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione
contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera. In tema di condominio negli
edifici, la delibera assembleare, che, pur senza approvare uno specifico
progetto e preventivo di spesa, autorizzi l'installazione di un ascensore ad
opera ed a spese di un singolo condomino. ma con salvezza del diritto degli
altri condomini di partecipare in qualunque momento ai vantaggi
dell'installazione medesima, tramite contributo ai costi di esecuzione e
manutenzione, configura innovazione diretta al miglioramento della cosa
comune, e come tale, è validamente adottata con le maggioranze prescritte
dall'art. 1136 quinto comma. c.c.. Costituisce innovazione vietata ex
art. 1120, secondo comma, c.c., 1'installazione di un impianto di ascensore
che, rispettando le dimensioni minime della cabina previste dalle
prescrizioni tecniche sia della legge nazionale che di quella regionale,
comporti una riduzione del piano di calpestio dei vari piani. Ciascun condomino può procedere
alla installazione, a proprie cure e spese, di un impianto di ascensore,
salva la facoltà degli altri condomini di chiedere la partecipazione all'uso
previa corresponsione della quota di spesa, e sempreché non venga alterata la
destinazione della cosa comune e non venga impedito agli altri condomini di
farne parimenti uso. Nel caso in cui i condomini siano
gravati, in base ad un atto pubblico di acquisto, dalla servitù passiva di
installazione di un ascensore a favore di una singola porzione immobiliare,
non occorre una nuova manifestazione di volontà in sede di assemblea
condominiale per autorizzare tale installazione e la realizzazione delle
relative opere. Le norme della L. n. 13/89 che
prevedono una deroga alle maggioranze stabilite dal codice civile per le
innovazioni consistenti nella realizzazione di un ascensore in un edificio
condominiale al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche sono
applicabili indipendentemente dalla presenza o meno di portatori di handicap
nell'immobile. Una modesta compressione del
diritto di cui all'art. 1102 c.c. deve ritenersi tollerabile quando sia
giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e
non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio (Fattispecie
in tema di installazione di un ascensore comportante un limitato
restringimento dello spazio di passaggio comune). Non sussiste alcun concreto
interesse ad impugnare una deliberazione dell'assemblea condominiale che si
limiti a disporre l'installazione di un ascensore rinviando ad una successiva
riunione l'approvazione della spesa e la relativa ripartizione, non potendo
affatto escludersi che l'assemblea non approvi la spesa e non potendo in ogni
caso prefigurarsi quale potrebbe essere l'effettivo contenuto di una futura
deliberazione sulla materia. Quando l'installazione di un
ascensore consiste in un uso più intenso della cosa comune, senza alterazione
della sua destinazione e senza sottrazione agli altri condomini del pari uso
della cosa, si ha uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 e non
innovazione ex art. 1120. L'installazione di ascensore nella
tromba delle scale, pur comportando la riduzione o il venire meno
dell'utilizzazione di dette parti comuni dell'edificio nel modo originario,
non contrasta con la norma dell'art. 1120 comma 2 c.c., in quanto, pur se
resta eliminata la possibilità di un certo tipo di godimento, al suo posto se
ne offre uno diverso e di contenuto migliore, anche alla luce della L. n. 13
del 1989, mentre la posizione dei dissenzienti è salvaguardata dalla
possibilità di entrare a far parte della comunione del nuovo impianto.
Pertanto non sussiste una vera alterazione della destinazione, né si
compromette la facoltà di godimento della cosa comune da parte di tutti i
condomini. L 'installazione dell'ascensore
costituisce una delle eccezioni alla regola dell'applicabilità delle norme
sulle distanze in campo condominiale in quanto l'ascensore va considerato
alla stregua di un impianto indispensabile ai fini di una civile abitabilità
in sintonia con l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini. La disciplina in materia di
distanze non opera per quegli impianti che devono considerarsi indispensabili
ai fini di una reale abitabilità dell'appartamento e che riflettono
l'evoluzione delle esigenze generali dei cittadini. Inoltre, l'art. 3 comma 2
L. n. 13 del 1989, nel porre l'obbligo dell'osservanza delle distanze di cui
all'art. 907 c.c. per la sola ipotesi in cui "tra le opere da realizzare
e i fabbricati alieni non sia interposto alcuno spazio o alcuna area di
proprietà o uso comune" implicitamente riconosce che tali distanze, se
eventualmente applicabili, non debbano comunque essere osservate con
riferimento alle unità immobiliari comprese nel medesimo edificio
condominiale. La nullità di una delibera
assembleare che abbia disposto l'installazione di un ascensore in uno stabile
condominiale non impedisce che tale installazione possa essere realizzata
autonomamente da uno o più singoli condomini. L'impianto dell'ascensore
costituisce uno degli interventi volti ad eliminare una barriera
architettonica rendendo possibile ai soggetti in minorate condizioni fisiche
che abitano l'immobile o che possono frequentarlo la vita di relazione
interpersonale. È nulla la delibera - adottata
secondo la maggioranza prevista dall'art. 2 della L. n. 13/1989 - di
installazione di un ascensore volto a favorire le esigenze di un condomino
portatore di handicap, qualora ciò comporti un sensibile deprezzamento
dell'unità immobiliare di altro condomino. L'installazione dell'ascensore non
può comportare un pregiudizio intollerabile o un danno apprezzabile ad un
singolo condominio, nel qual caso l'innovazione non può essere considerata
legittima, e ciò vale anche se l'ascensore viene installato a norma dell'art.
3 della L. 9 gennaio 1989, n. 13. Ai sensi della L. n. 13/1989 anche
se l'ascensore è da considerarsi innovazione per la sua approvazione sono
sufficienti le semplici maggioranze del secondo e terzo comma dell'art. 1136
e non quelle del quinto comma del citato articolo.
Anche nel condominio degli edifici
trova applicazione, relativamente ai beni comuni, il principio, desumibile
dall'art. 1102 cod. civ., che consente al singolo condomino di usare della
cosa comune anche per un suo fine particolare, con conseguente possibilità di
ritrarre dal bene una specifica utilità aggiuntiva rispetto a quelle generali
ridondanti a favore degli altri condomini, con il solo limite che non ne
derivi una lesione del pari diritto spettante a questi ultimi. Da tanto
consegue che in difetto di specifiche limitazioni stabilite dal regolamento
di condominio, l'uso dell'ascensore per il trasporto di materiale edilizio
può essere legittimamente inibito al singolo condomino solo qualora venga
concretamente e specificatamente accertato che esso risulti dannoso, sia
compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e del relativo
abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente utilizzazione del
servizio da parte degli altri condomini, in relazione alle frequenze
giornaliere, alla durata e all'eventuale orario di esercizio del suddetto uso
particolare, alle cautele adoperate per la custodia delle cose trasportate, tenendo
conto di ogni altra circostanza rilevante per accertare le eventuali
conseguenze pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono derivare
dal suddetto uso particolare dell'ascensore. Integra una molestia possessoria
la regolamentazione dell'uso delle cose comuni da parte dell'amministratore
di un condominio, anche se adottata nel convincimento di agire nel legittimo
esercizio delle attribuzioni a lui devolute dall'art. 1130 n. 2 cod. civ. -
in difetto di esplicite limitazioni stabilite nel regolamento di condominio e
sempre che tale regolamentazione non risulti giustificata da particolari
ragioni connesse, ad esempio, alla sicurezza dei condomini o dei terzi o alla
salvaguardia della stessa conservazione della cosa comune - che attenti al
contenuto del diritto che su di esse compete a ciascun condomino, in
violazione dei principi che regolano l'uso delle cose comuni da parte dei
singoli partecipanti alla comunione. È pertanto, illegittimo il divieto
dell'uso del lastrico solare per limitate e temporanee esigenze connesse al
trasporto di alcuni mobili da un appartamento all'altro dello stesso
fabbricato, nonché il divieto di usare l'ascensore per il trasporto di
materiale edilizio, ove non si accerti che tale uso risulti concretamente
dannoso, sia compromettendo la buona conservazione delle strutture portanti e
del relativo abitacolo, sia ostacolando la tempestiva e conveniente
utilizzazione del servizio da parte degli altri condomini, in relazione alla
frequenza giornaliera del suddetto uso particolare e agli inconvenienti che
possono derivarne al decoro dell'edificio, tenuto conto delle cautele che
vengono o meno adoperate in ciascun caso concreto per la custodia del materiale
trasportato, del numero degli utenti che normalmente si servono
dell'ascensore per accedere alle varie unità immobiliari, nonché di ogni
altra circostanza rilevante per accertare le eventuali conseguenze
pregiudizievoli che, in ciascun caso concreto, possono realmente derivare dal
su indicato uso particolare dell'ascensore. Le innovazioni di cui all'art.
1120, primo comma, cod. civ. (nella specie, consistenti nella collocazione di
una porta sulla scala condominiale e nel blocco con chiave della pulsantiera
dell'ascensore), realizzate dall'amministratore del condominio in assenza di
preventiva delibera assembleare, in quanto idonee a turbare il pacifico
godimento e l'utilizzazione del singolo condomino su alcune parti comuni
dell'edificio, rendono ammissibile l'azione di manutenzione a tutela del
(com)possesso (delle menzionate parti comuni) proposta da quest'ultimo.
Peraltro l'adozione, nel corso del giudizio possessorio, di una delibera
condominiale che ratifichi, con la maggioranza qualificata prevista dall'art.
1136, quinto comma. cod. civ., le spese relative alle eseguite innovazioni e
sostanzialmente autorizzi le innovazioni medesime, legittima, sia pure
tardivamente, sotto il profilo dell'esercizio del possesso, la condotta posta
in essere dall'amministratore suddetto, facendo venir meno i connotati della
molestia e turbativa in essa (condotta) originariamente ravvisabili, con
conseguente rigetto nel merito della domanda di manutenzione come sopra
proposta.
La servitù di accesso ai locali
macchina degli ascensori attraverso il seminterrato di proprietà di un condomino,
comprende il diritto del condominio, e per esso dell'amministratore, ad avere
copia delle chiavi di accesso a detto locale.
g) Manutenzione e conservazione. La Sostituzione dell'argano e del
motore di un ascensore condominiale, non può avere altra finalità che la
conservazione dell'ascensore stesso ed è un atto di amministrazione ordinaria
della cosa comune, non comportando innovazione. È da ritenersi inefficace e non
produttivo di alcuna conseguenza giuridica in capo al condominio un contratto
decennale di manutenzione degli ascensori stipulato dall'amministratore
condominiale senza la preventiva delibera dell'assemblea, trattandosi di atto
eccedente l'ordinaria amministrazione.
L'area di base del vano di corsa
dell'ascensore deve considerarsi parte comune dell'edificio, ai sensi
dell'art. 1117, n. 3, cc., ed ogni condomino è legittimato a far valere il
suo diritto reale sulle aree condominiali e far cessare occupazioni illecite
od usi non consentiti. L'ascensore quando non sia
installato originariamente nell'edificio all'atto della sua costruzione e vi
venga installato successivamente per iniziativa di tutti o parte dei
condomini non costituisce proprietà comune di tutti i condomini, bensì
appartiene in proprietà a quei condomini che l'hanno impiantato a loro spese,
salvo la facoltà degli altri condomini. prevista dall'art. 1121 ultimo comma
c.c., di partecipare successivamente all'innovazione. i) Proprietari dei locali al piano terreno. Non risultando il contrario dai
titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l'ascensore deve
considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi
siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all'utilizzo in
concreto, ma alla potenzialità del medesimo. Il proprietario di unità
immobiliari sue al piano terreno o aventi accesso separato mediante scala in
proprietà esclusiva, è tenuto a concorrere nelle spese di manutenzione e
ricostruzione delle scale o degli ascensori comuni, limitatamente a quella
parte di oneri che viene suddivisa, ai sensi dell 'art. 1124 cod. civ., in
ragione del valore del piano o della porzione di piano: non è invece dovuta
alcuna quota di quella parte di spese ripartite, in base alla medesima norma,
in misura proporzionale alla distanza dei piani dal suolo. L'ascensore è una parte comune
anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché
essi possono trarre utilità dall'impianto, che è idoneo a valorizzare
l'intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti
superiori che sono comuni a tutti.
In caso di installazione da parte
di un condomino di un ascensore suscettibile di suo separato godimento, trova
applicazione l'art. 1102 cod. civ. - a mente del quale il singolo condomino
può apportare alla cosa comune le modificazioni necessarie al migliore
godimento - e non l' arti. 1120 cod. civ.. dettato per le ipotesi di
innovazione della cosa comune, per cui non pare necessaria l'approvazione da
parte dell'assemblea con la maggioranza qualificata richiesta per le
innovazioni e le spese di installazione sono esclusivamente a carico
dell'interessato. Nel condominio di edificio, in
caso di godimento separato di servizi comuni, ai fini della validità delle
deliberazioni assembleari. è configurabile una maggioranza limitata ai soli
condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in
separato godimento. (Nella specie, in un edificio in condominio, provvisto di
tre scale, ciascuna fornita di proprio ascensore, la deliberazione
assembleare di sostituzione dell'ascensore di una scala, vecchio, con un
ascensore nuovo, era stata presa con maggioranza limitata ai condomini di
quella parte di edificio servita dall'ascensore da sostituire). In caso di godimento separato di
servizi comuni all'interno di un unico condominio, ai fini della validità
delle delibere assembleari è configurabile una maggioranza limitata ai soli
condomini della parte di edificio alla quale è destinato il servizio in
separato godimento. (Fattispecie in tema di installazione di un ascensore).
La sostituzione di ascensori
usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi,
conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose
comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali
annessi, cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano
la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano
mutamenti alla loro conformazione. In tema di condominio degli
edifici, la disciplina di cui agli arti. 1123, 1125 cod. civ. sul riparto
delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto
negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale, ove abbia natura
convenzionale, e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i
partecipanti. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la
manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida ed operante la
disposizione del suddetto regolamento, che preveda il concorso di tutti i
condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi
delle rispettive proprietà. Gli interventi di adeguamento
dell'ascensore alla normativa CEE, essendo diretti al conseguimento di
obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, onde
proteggere efficacemente gli utenti e i terzi, non attengono all'ordinaria
manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria
manutenzione, riguardando l'ascensore nella sua unità strutturale. Le
relative spese devono quindi essere sopportate da tutti i condomini, in
ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli
appartamenti sui al piano terra. Le spese che ineriscono al
mantenimento e all'uso dell'ascensore - ossia della comodità – vanno
ripartite proporzionalmente fra i condomini in ragione dei diversi piani cui lo
stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all’impianto come
tale, per modificazioni e migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in
ragione dei rispettivi millesimi. (Nel caso di specie i giudici hanno
ritenuto che la spesa per la sostituzione dell’argano e del motore
dell’ascensore debba essere ripartita tra i condomini in ragione delle
rispettive proprietà millesimali). |