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SOMMARIO: b) Installazione; c) Proprietà; d) Spese: e) Sostituzione: f) Uso.
I lavori di innalzamento e
copertura di una canna fumaria, in quanto completano
"funzionalmente" un’opera preesistente, richiedono la concessione
edilizia. L’autorizzazione edilizia per la
realizzazione di una canna fumaria in un muro perimetrale di un edificio può
essere rilasciata al singolo condomino proprietario dell’unità immobiliare
che la canna fumaria è destinata a servire.
Il condomino che inserisce la
propria canna fumaria nel lastrico solare comune, incorporandone una
porzione, con opere murarie, al servizio esclusivo del proprio appartamento,
pone in essere un atto di utilizzazione particolare della cosa che non ne
compromette necessariamente la destinazione e che deve essere, pertanto,
considerato del tutto legittimo se, trattandosi della occupazione di una zona
periferica di una parte del tutto trascurabile rispetto alla superficie
complessiva del lastrico, possa, in concreto, escludersi, che la predetta
utilizzazione, menomi la funzione di copertura e calpestio del lastrico o le
possibilità di uso degli altri comproprietari. Negli edifici in condominio,
qualora distinte canne adibite a sfiatatoi, destinate a servire singolarmente
diversi locali o appartamenti, siano incorporate nel muro comune e
preesistano al condominio, il servizio può essere qualificato comune quanto
meno nel suo complesso. -è illegittima l’installazione di
un’autonoma canna fumaria nel tratto di facciata compreso tra i balconi e le
finestre di cinque piani di un edificio condominiale in quanto, pur non
alterando la naturale destinazione del muro comune né la stabilità
dell’edificio, viola le L’installazione da parte di un
condomino di una canna fumaria in aderenza, appoggio o con incastro nel muro
perimetrale di un edificio, è attività lecita rientrante nell’uso della cosa
comune, previsto dall’art. 1102 c.c. e, come tale, non richiede né interpello
né consenso degli altri condomini. È illegittima l’installazione in
appoggio alla facciata di un edificio condominiale di un condotto in lamiera
ad uso camino per l’estrazione di fumi ed odori da un vano retrostante un
negozio, qualora turbi l’esercizio del possesso di una terrazza a livello
esclusivamente posseduta da un singolo condomino limitandone il prospetto e
la veduta. Le norme sulle distanze legali, le
quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà
autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed
il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano
compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle
cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste
ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia
possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme
relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità
di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei
rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto
di subordinazione rispetto alle prime. (Nella specie, si trattava della
installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della
finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica
condominiale). Il singolo condomino non ha
diritto alla tutela possessoria nei confronti del condominio con riferimento
ai comportamenti di fatto posti in essere in attuazione di decisioni prese da
alcuno dei suoi organi. (Nella fattispecie, un condomino aveva proposto
l’azione di manutenzione contro l’attuazione della delibera assembleare
riguardante l’installazione delle canne fumarie).
La canna fumaria è soggetta alla
presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c. e deve, quindi, ove il
contrario non risulti dal titolo, ritenersi comune e la circostanza che la
canna inizi da un determinato appartamento è irrilevante e non può
giustificare la pretesa del proprietario dell’appartamento stesso di un
acquisto per accessione. Una canna fumaria, anche se
ricavata nel vuoto di un muro perimetrale in condominio, non è necessariamente
di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno solo dei condomini, se
sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento cui afferisce. La canna fumaria destinata a
servire un determinato appartamento è da ritenersi di proprietà esclusiva del
titolare dell’appartamento medesimo anche se non sia formata da tubi in cotto
o cemento o altro materiale idoneo, ma risulti, invece, ricavata nel vuoto di
un muro perimetrale per tutta l’altezza dell’edificio. Il condomino, titolare della
servitù di tenere canne fumarie e di ventilazione sulla proprietà comune, non
ha anche il diritto di passaggio attraverso le parti di proprietà esclusiva
altrui per procedere alla installazione ed alla manutenzione delle canne. Con riguardo ad edificio in
condominio, una canna fumaria, anche se ricavata nel vuoto di un muro comune,
non è necessariamente di proprietà comune, ben potendo appartenere ad uno
solo dei condomini, se sia destinata a servire esclusivamente l’appartamento
cui afferisce, costituendo detta destinazione titolo contrario alla
presunzione legale di comunione.
L’obbligazione di ricostruire una
canna fumaria, la cui originaria consistenza sia stata mutata nel tratto che
attraversa un singolo appartamento, è a carico del proprietario di questo
come obbligazione reale e non già a carico comune dei condomini. Le spese per la riparazione di una
canna fumaria che serve un appartamento non possono essere messe a carico
della collettività.
-è consentito sostituire una
vecchia canna fumaria in metallo, comune a due edifici in condominio,
distinti e contigui, alla quale erano collegate le caldaie delle lavanderie
dei due stabili, con una nuova canna in eternit collegata all’impianto di
riscaldamento di uno soltanto dei suddetti fabbricati, alla condizione, però,
che sia possibile all’altro condominio di servirsi della nuova canna
collegandovi il proprio impianto.
La riduzione della sezione di una
canna fumaria ad opera di uno dei condomini (nella specie mediante immissione
di un tubo in eternit) non è consentita qualora di fatto alteri la
destinazione della cosa comune ed impedisca agli altri partecipanti di farne
uso secondo il loro diritto. Nel caso in cui cessi l’uso di un
impianto di riscaldamento condominiale non viene meno per questa sola ragione
il compossesso dei singoli comproprietari sulla relativa canna fumaria, sia
perché è riconducibile ai poteri del titolare di un diritto reale la facoltà
di mettere o non mettere in attività un impianto, sia perché la canna fumaria
va considerata come un manufatto autonomo, suscettibile di svariate
utilizzazioni. |