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SOMMARIO: b) Colonna d'aria sovrastante l'edificio; d) Contraria previsione del titolo; e) Controversie; f) Differenze dal diritto di superficie; g) Diritti dei proprietari dei nuovi piani; h) Distanze legali; i) Divieto; j) Edificio costruito in zona terremotata; k) Indennità; l) Installazione di veranda a vetri; m) Modifiche alla scala comune; n) Nozione; p) Opposizione; q) Pregiudizio per l'aspetto architettonico; t) Unanime consenso; u) Violazione delle norme di edilizia.
L'art. 1127 c.c. in tema di
sopraelevazione sopra l'ultimo piano dell'edificio, essendo inserito nella
regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della
comunione in generale, ed avendo, nel primo comma, quale destinatario il
proprietario dell'ultimo piano dell'edificio, postula una divisione della
proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella
comunione disciplinata negli articoli da 1100 a lll6c.c.
b) Colonna d'aria sovrastante l'edificio. Lo spazio aereo sovrastante il
suolo costituisce una proiezione di questo ultimo verso l'alto ed è perciò
liberamente utilizzabile dal proprietario del suolo quando non vi osti un
diritto reale di terzi. Ne consegue che l'acquisto per usucapione della
proprietà di una superficie posta alla sommità di un edificio giustifica la
sopraelevazione da parte dell'usucapiente con conseguente occupazione dello
spazio aereo sovrastante. La "colonna d'aria"
sovrastante l'edificio condominiale appartiene in proprietà a tutti i
condomini, in quanto comproprietari del suolo su cui l'edificio sorge, ed è
perciò che nel momento in cui essi ne vengano in parte privati, a seguito di
sopraelevazione dello stabile - anche se eseguita dal proprietario esclusivo
dell'ultimo piano o del lastrico solare - sorge in loro favore il diritto ad
essere indennizzati della perdita ai sensi dell'art. 1127 c.c. L'indennità a carico di chi
sopraeleva trova la sua ragione giustificativa nell'utilizzazione della
colonna d'aria, corrispondente alla proiezione in altezza, e cioè in senso
verticale, del suolo su cui è costruito l'edificio, nonché del godimento
delle parti e dei servizi comuni, ed ha il suo presupposto giuridico nella
comunione dell'area costituente la base dello stabile, il cui valore,
ripartito pro quota fra i condomini, è ricompreso in quella di ciascun piano
o porzione di piano.
La sopraelevazione realizzata dal
proprietario dell'ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle
prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è
riconducibile nell'ambito della previsione dell'art. 1127 secondo comma cod.
civ., in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del
fabbricato. A fronte di tale opera, pertanto, deve riconoscersi la facoltà
del condominio di ottenere una condanna alla demolizione del manufatto,
nonché la legittimazione alla relativa azione dell'amministratore del
condominio medesimo, vertendosi in materia di atti conservativi dei diritti
inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 n.4 e art. 1131 cod.
civ.). L'art. 1127 cod. civ., che vieta
al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale sopraelevazioni
precluse dalle condizioni statiche del fabbricato medesimo, e, quindi,
consente all'altro condomino di agire per la demolizione delle opere
realizzate in violazione di detto divieto, trova applicazione pure nel caso
di sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle
leggi antisismiche, anche in tale ipotesi, peraltro, la relativa domanda,
investendo un rapporto privatistico cui è estranea la pubblica
amministrazione, rientra nell'ambito della giurisdizione del giudice
ordinario. La norma dell' art. 1127 cod. civ.
sottopone il diritto del proprietario dell'ultimo piano a tre limiti dei
quali il primo (condizioni statiche) introduce un divieto assoluto, cui è
possibile ovviare se con il consenso unanime dei condomini il proprietario
sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di
consolidamento necessarie a rendere idoneo l'edificio a sopportare il peso
della nuova costruzione, mentre gli altri due limiti (turbamento delle linee
architettoniche. diminuzione di aria e luce) presuppongono l'opposizione
facoltativa dei singoli condomini contro-interessati. Il proprietario dell'ultimo piano
di edificio condominiale, in mancanza del consenso degli altri partecipanti.
non può sottrarsi al divieto di sopraelevazioni non consentite dalle
condizioni statiche del fabbricato (art. 1127 secondo comma cod. civ.),
provvedendo direttamente all'esecuzione di opere di rafforzamento e
consolidamento, specie se queste implichino un'invasione della sfera di
godimento degli altri condomini.
d) Contraria previsione del titolo. L'art. 1127, primo comma. cod.
civ., nel consentire al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio
condominiale, ovvero al proprietario esclusivo del lastrico solare, di
elevare "nuovi piani" o "nuove fabbriche", contempla, con
riguardo ad entrambe le ipotesi, la contraria previsione del titolo, con la
conseguenza che questo ultimo (nella specie, regolamento condominiale di tipo
contrattuale) può legittimamente vietare anche l'aggiunta di manufatti a
quelli preesistenti all'ultimo piano (nella specie, veranda di chiusura di
lastrico "terrazzato" a livello). La limitazione convenzionale del
diritto di sopraelevazione ex art. 1127 cod. civ. (nella specie: mediante
clausola degli atti di vendita di appartamenti condominiali da parte del
titolare ditale diritto), la quale ha indubbia natura reale, una volta
trascritto il titolo che la prevede, è opponibile al terzo acquirente del bene
su cui essa grava (nella specie: terrazza di copertura dell'edificio
condominiale), a nulla rilevando la sua mancata riproduzione nell'atto di
trasferimento di detto bene.
La domanda rivolta a denunciare
l'illegittimità della sopraelevazione dell'ultimo piano di edificio
condominiale, per violazione dell' art. 1127 secondo comma cod. civ. o di
norme convenzionali (come quelle del regolamento condominiale di tipo contrattuale),
la quale può essere proposta pure dal singolo condomino, a tutela del decoro
o della statica del fabbricato, ovvero del proprio godimento di aria o luce,
spetta alla cognizione del giudice ordinario, anche quando si tratti di
edificio urbano, ricollegandosi a posizioni di diritto soggettivo, e può
implicare la condanna alla demolizione del manufatto (eseguibile con la
procedura di cui agli artt. 612 e segg. cod. proc. civ. in tema di obblighi
di fare). Qualora per l'esistenza di un
titolo contrario il diritto alla sopraelevazione, ex art. 1127 cod. civ.,
risulti in tutto od in parte escluso, il singolo condomino può agire
giudizialmente, senza necessità di integrazione del contraddittorio nei
confronti degli altri condomini, per far accertare nei riguardi di colui che
ha effettuato la sopraelevazione dell'edificio l'inesistenza del diritto di
procedervi e per ottenere le conseguenziali pronunzie di riduzione dei luoghi
nel pristino stato, poiché la comproprietà delle parti comuni realizzate nel
fabbricato condominiale in occasione ed a seguito della sopraelevazione, in
tanto sorge ed è configurabile (e rileva, quindi, anche al limitato effetto
di fare assumere la veste di litisconsorte necessario a ciascuno degli altri
condomini del medesimo fabbricato), in quanto sussistono le condizioni
richieste dall'art. 1127 cod. civ. Resta, peraltro, salvo il diritto degli
altri condomini di spiegare intervento volontario autonomo nel processo,
inteso a far dichiarare, alternativamente, sia l'inesistenza delle condizioni
richieste per la sopraelevazione ai sensi ed agli effetti di cui all'art.
1127 cod. civ. (in concorrenza con la domanda già proposta), sia l'esistenza
delle stesse condizioni, in relazione all'interesse ed alla legittimazione
propri dell'interventore ai fini della tutela e della conservazione delle
cose comuni realizzate nel legittimo esercizio del diritto di
sopraelevazione. In ipotesi di sopraelevazione in
edificio in condominio, legittimato passivo nell'azione per danni causati
alle cose di proprietà esclusiva di singoli condomini è soltanto colui che
sopraeleva e non il condominio.
f) Differenze dal diritto di superficie. Il diritto di sopraelevazione
spettante al proprietario dell'ultimo piano o del lastrico solare, a norma
dell'art. 1127 c.c., è diverso dal diritto di superficie su edificio
costruito o costruendo, attribuito a un terzo dai condomini di quest'ultimo.
Infatti, mentre il primo incontra i limiti fissati dalla citata norma, il
secondo è soggetto soltanto alle condizioni stabilite nel contratto. Inoltre,
quest'ultimo diritto, qualora abbia ad oggetto la costruzione di tutti i
possibili piani che siano compatibili con la solidità dell'edificio, può
essere esercitato anche per gradi, in tempi diversi. Ne discende che
l'acquirente del diritto di superficie, il quale, in seguito alla costruzione
di uno soltanto dei suddetti piani, abbia acquistato il diritto di
sopraelevare ulteriormente nei limiti del citato art. 1127 c.c., e
legittimato a chiedere l'accertamento giudiziario del diverso e più ampio
diritto di sopraelevazione derivantegli dal contratto costitutivo della
superficie. g) Diritti dei proprietari dei nuovi piani. In ipotesi di sopraelevazione di
edificio condominiale, i proprietari dei piani (o delle porzioni di piano)
risultanti entrano a far parte del condominio ipso facto e ipso iure e,
conseguentemente, ai sensi dell'art. 1117 cod. civ., acquistano senz'altro un
diritto di comunione su tutte le parti di edificio ivi menzionate, ancorché
comprese nei piani preesistenti, salva contraria disposizione del titolo,
comunque non desumibile dal silenzio o da eventuali pretermissioni di questo,
specie per le entità immobiliari condizionanti l'esistenza e la conservazione
del fabbricato (suolo, strutture di copertura, muri perimetrali, tramiti di
accesso, ecc.), trattandosi di entità di cui fruiscono necessariamente tutti
i condomini e per le quali, pertanto, può escludersi il regime di
comproprietà solo se il titolo precisi il minor diritto succedaneo (servitù,
diritto d'uso, ecc.) a base di siffatta fruizione.
Con riguardo alle sopraelevazioni
l'art. 17 comma primo lett. c) della L. 6 agosto 1967 n. 765 (cosiddetta
legge ponte) prevedendo che la distanza tra edifici vicini non può essere
inferiore all'altezza di ciascun fronte dell'edificio da costruire, si
riferisce per la determinazione dell'altezza alla parte dell'edificio da
realizzare non anche all'intero corpo di fabbrica sopraelevato, considerato
l'intento del legislatore di non incidere su diritti quesiti, derivanti da
una costruzione realizzata in precedenza nel rispetto delle distanze legali,
in applicazione del principio secondo cui l'attività edilizia è regolata
dalla legge vigente nel momento in cui essa è realizzata. Tale principio,
peraltro, non comporta che in caso di successive sopraelevazioni ciascuna sia
soggetta a separato computo dell'altezza, dovendo la relativa determinazione
essere effettuata con riferimento a tutte le sopraelevazioni.
Il divieto di sopraelevazione,
previsto in un regolamento condominiale di natura contrattuale, avente
sostanzialmente natura di servitutis altius non tollendi a carico dell'ultimo
piano dell'edificio ed a favore sia delle parti di proprietà comune che di
quelle di proprietà esclusiva, può essere fatto valere da ciascuno dei
condomini sia come tale che quale proprietario esclusivo di una porzione
dell'edificio. L' art. 1127 c.c., disciplinante
il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge
dall'espressa riserva contenuta nel primo comma, da una convenzione
preesistente o coeva alla costituzione del condominio. Ne consegue che il
divieto assoluto di sopraelevazione - nella specie, stabilito dal regolamento
di condominio (costituente parte integrante del contratto di acquisto dei
singoli cespiti) a carico dell'ultimo piano dell'edificio ed a favore tanto
delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà
esclusiva dell'edificio - avendo sostanzialmente natura di servitù altius non
tollendi, può essere fatto valere sia da i singoli condomini che dal condominio. La facoltà di sopraelevare spetta
ex lege al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario
esclusivo del lastrico solare, salve le limitazioni di cui al secondo e terzo
comma dell'art. 1127 cod. civ., ed il suo esercizio non necessita di alcun
riconoscimento da parte degli altri condomini, ma può soltanto essere vietato
in forza di un'espressa pattuizione, costitutiva di una servitù assimilabile a
quella non aedificandi. La vendita dell'area soprastante
l'edificio da parte del proprietario di esso, con il divieto per l'acquirente
di costruire su di essa più di un piano e con il patto che il lastrico
soprastante il piano sopraelevato resterà solo in parte di proprietà del
costruttore, dà luogo a costituzione di servitù di non sopraedificare
ulteriormente su detto lastrico a favore della porzione dello stesso che,
secondo il patto. diviene di proprietà condominiale.
j) Edificio costruito in zona terremotata. Con riguardo agli edifici
costruiti con il contributo dello Stato nelle zone colpite da terremoto,
l'applicabilità della speciale disciplina degli artt. 216 e 217 del r.d. 28
aprile 1938. n. 1165, concernente l'esclusione di indennizzo ai proprietari
dei piani sottostanti per il caso di sopraelevazione effettuata dal
proprietario dell'ultimo piano su terrazza di copertura, prescinde dai
requisiti di bisogno economico previsti in tema di edilizia economica e
popolare. Peraltro, detta disciplina - in virtù dell'espressa previsione
dell'art. 201 del citato r.d. - è sottoposta a limiti temporali e cessa di
essere operante allorché tutti gli alloggi di un determinato edificio siano
stati riscattati o ammortizzati, con la conseguenza che, successivamente,
detta sopraelevazione resta regolata alla disciplina del codice civile (art.
1127), che prevede un'indennità quale corrispettivo non solo dell'occupazione
della colonna d'aria ma anche del maggiore uso del suolo e degli altri
elementi comuni. Le sopraelevazioni effettuate dal
proprietario dell'ultimo piano di un edificio costruito in zona terremotata
dal Ministero dei lavori pubblici, e da questo alienato a norma del r.d. 4
settembre 1924 n. 1356, sono disciplinate, per quanto concerne l'eventuale
diritto degli altri condomini all'indennità per sopraelevazione, alle disposizioni
vigenti in materia di edilizia economica e popolare, e, in particolare, alla
disciplina contenuta nel TU. 18 aprile 1938, n. 1165, il cui art. 217
stabilisce che l'indennità spetta solo quando l'edificio sopraelevato sia
coperto da tetto e non anche nel caso in cui lo stesso sia coperto da
terrazzo. Tale disposizione della legge speciale non è stata abrogata - né
espressamente né tacitamente - dall' art. 1127 del codice civile vigente.
In tema di condominio di edifici,
qualora colui che sopraeleva sia per titolo proprietario esclusivo non solo
dell'ultimo piano o del lastrico solare, ma anche della colonna d'aria
soprastante, non è concepibile un indennizzo per la utilizzazione di un bene
che è proprio di chi lo usa a suo vantaggio mediante la sopraelevazione e
che, per essergli stato attribuito in proprietà esclusiva di fronte agli
altri condomini dell'edificio, non ammette possibilità di sfruttamento da
parte di costoro. L'indennità di sopraelevazione di
cui all'art. 1127 cod. civ., che costituisce un debito di valore (soggetto
alla rivalutazione monetaria), deve essere calcolata assumendo come base
unicamente il valore attuale del suolo nella parte di esso corrispondente al
piano di sopraelevazione, supposto come completamente libero, senza cioè che
possa operarsi alcuna diminuzione di esso in considerazione delle strutture
del fabbricato e dei limiti che ne derivano, né della sua maggiore o minore
vetustà. Non è nullo il negozio stipulato
dal proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale con gli altri
condomini, diretto a determinare la misura dell'indennità a questi ultimi
spettante per la progettata sopraelevazione dell'edificio stesso, ancorché
risulti l'inattuabilità della sopraelevazione per le condizioni statiche
dell'edificio o per i divieti previsti dalle norme antisismiche. La determinazione dell'indennità
dovuta, ai sensi del quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., per la
sopraelevazione dell'edificio condominiale va operata con riferimento al
tempo della sopraelevazione tenendo conto, peraltro, della svalutazione
monetaria verificatasi fino al tempo della concreta liquidazione. Il proprietario dell'ultimo piano
dell'edificio condominiale, che costruisce uno o più piani in aggiunta a
quelli preesistenti, è tenuto a corrispondere ai proprietari degli altri piani
l'indennità prevista dal quarto comma dell'art. 1127 cod. civ., la quale va
determinata con riferimento al valore dell'area comune, su cui sorge
l'edificio, in relazione al numero dei piani di questo, senza che rilevi né
il rapporto fra l'altezza ed il volume del fabbricato preesistente e di
quello attuale, né l'eventuale appartenenza al proprietario che esegue la
nuova costruzione della parte dell'edificio (soffitta, lastrico solare ecc.)
in cui tale costruzione è eseguita, né, infine, la mancanza di autonomia e le
limitate dimensioni della medesima. Infatti, tale obbligo nasce dalla
maggiore utilizzazione, da parte del condomino proprietario dell'ultimo
piano, del suolo comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale
consegue la necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del
valore delle rispettive quote del condomino proprietario dell'ultimo piano,
del suolo comune su cui sorge l'edificio condominiale, alla quale consegue la
necessità di compensare gli altri condomini della diminuzione del valore
delle rispettive quote del suolo comune. La terrazza, realizzata in
occasione della sopraelevazione di un edificio in sostituzione del tetto
preesistente, costituisce essa stessa una sopraelevazione con il conseguente
indennizzo per i condomini estranei all'opera quando, oltre ad assolvere la
funzione di copertura, acquisti, per struttura ed ubicazione, il carattere di
bene di proprietà ed uso esclusivo del proprietario dell'ultimo piano, ovvero
sia destinata al godimento anche dei condomini estranei alla sopraelevazione. Nel caso in cui un edificio
condominiale venga, in un medesimo contesto, sopraelevato di più piani anche
quando tale sopraelevazione sia di particolare entità - l' indennità prevista
dall'art. 1127 c.c. deve essere determinata dividendo il valore del suolo (su
cui insiste l'edificio o la parte di esso che venga sopraelevata) per il numero
complessivo dei piani (preesistenti e di nuova costruzione), moltiplicando
poi il quoziente ottenuto per il numero dei piani sopraelevati e sottraendo,
infine, dal prodotto così conseguito la quota che, tenuto conto del
precedente stato di fatto e di diritto, sarebbe spettata al condomino che ha
eseguito la sopraelevazione. E errato il diverso criterio, secondo il quale,
nel caso considerato, dovrebbe determinarsi l'indennità ripetendosi il
calcolo piano per piano, come se si trattasse di più sopraelevazioni eseguite
in tempi diversi. L'indennità prevista dall'art. 1127, per il caso della
sopraelevazione di uno stabile condominiale, in quanto rivolta a compensare
la riduzione arrecata al diritto di proprietà dei condomini sulla colonna
d'aria soprastante l'edificio, deve essere calcolata in base al valore
posseduto dell'area, da occuparsi con la nuova costruzione, al momento in cui
il sopralzo è stato eseguito e non già a quello in cui l'indennità è
liquidata. La somma risultante da tale calcolo, peraltro, trattandosi di
debito di valore, deve essere rivalutata alla stregua della sopravvenuta
svalutazione monetaria e, nel contempo, debbono essere liquidati gli
interessi legali. Il proprietario esclusivo del lastrico
solare partecipa ai diritti e agli obblighi della comunione delle cose e dei
servizi dell'edificio che derivano dalla disciplina del condominio edilizio,
anche se non sia proprietario di un piano o di una porzione di piano;
partecipando egli, pertanto, alla comunione del suolo su cui l'edificio
insiste, deve regolarmente operarsi la detrazione dell'importo della quota di
comproprietà a lui spettante per determinare l'indennità che egli è tenuto a
corrispondere, in caso di sopraelevazione, agli altri condomini, a norma
dell'art. 1127 c.c.. Il proprietario esclusivo del
lastrico solare, per poter eseguire la sopraelevazione, cui ha diritto, senza
esser tenuto a corrispondere l'indennità prevista dall'art. 1127 c.c., deve
aver acquistato (o essersi riservato) anche la proprietà esclusiva della
cosiddetta colonna d'aria sovrastante l'edificio. In un edificio condominiale, il
proprietario dell'ultimo piano, od il proprietario esclusivo del lastrico
solare, il quale legittimamente effettui una sopraelevazione, non può
esimersi dall'obbligo di pagare agli altri condomini l'indennità prevista
dall'art. 1127 quarto comma c.c., per il solo fatto di aver acquistato (o di
essersi riservato, nell'ipotesi di originaria proprietà dell'intero stabile)
il diritto di sopraelevare: tale diritto, infatti, salvo che il titolo
espressamente lo preveda, non conferisce la proprietà esclusiva della colonna
d'aria sovrastante l'edificio, concepita come proiezione verso l'alto
dell'area sulla quale sorge il fabbricato ed in relazione alla cui
occupazione si pone l'esigenza dell'indennità medesima. Qualora siano richiesti, per la
prima volta in appello, gli interessi corrispettivi su somma attribuita a
titolo di indennità per altrui sopraelevazione di edificio condominiale (art.
1127 u.c. c.c.), gli interessi medesimi non possono esser concessi con
decorrenza dalla data della sentenza, non esecutiva, di primo grado (e tale
decorrenza deve essere fissata dalla data della citazione d'appello), dato
che al momento della sentenza di primo grado il eredito principale non poteva
considerarsi ancora liquido ed esigibile, per la possibilità che quella
pronuncia fosse gravata di appello. La determinazione dell'indennità
prevista dall'art. 1127 cc., nel caso di sopraelevazione di un solo piano,
deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del
suolo sul quale insiste l'edificio o le parti di esso che viene sopraelevato,
dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello
di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente così ottenuto, la
quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione; nel
caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo
il valore del suolo, per il numero complessivo dei piani preesistenti e di
quelli di nuova costruzione dovrà essere moltiplicato per il numero di questi
ultimi, e l'ammontare dell'indennità sarà rappresentata dal prodotto così
ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di
fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione;
in tale ultimo caso, deve respingersi come errato il diverso criterio secondo
il quale l'indennità andrebbe considerata piano per piano, iniziando dal
primo e calcolando il nuovo piano sovrastante come se si trattasse di un
piano già costruito. La norma dell'art. 1127, quarto
comma. disponendo che il prodotto dell'estensione della superficie
sopraelevata per il valore a metro quadro va diviso per il numero dei piani,
ivi compreso quello da edificare, ai fini della determinazione dell'indennità
di sopraelevazione, stabilisce un criterio giuridico di valutazione, che non
consente di considerare quoad valorem come inedificata, un'area di cui già
sia stata sfruttata parzialmente la potenzialità edificatoria. L'indennità prevista dal quarto
comma dell'art. 1127 c.c. deve ritenersi dovuta agli altri condomini non solo
per l'ipotesi della sopraelevazione del lastrico solare di un edificio in
condominio, ma anche nel caso di sopraelevazione di una terrazza a livello
eseguita dal proprietario di essa e dell'appartamento adiacente da cui vi si
accede. I cosiddetti ammezzati e mezzanini devono essere calcolati - sia pure
come mezzi piani - ai fini della determinazione dell'indennità di
sopraelevazione, sempreché abbiano, sul piano strutturale e funzionale,
connotazioni di autonomia e di indipendenza e non siano astretti alle altre
unità immobiliari da intimi vincoli pertinenziali. Ove la sopraelevazione intervenga
in un edificio condominiale che, pur compreso in un complesso edilizio
formato da più stabili, sia rivestito da connotazioni di autonomia e
indipendenza, rispetto agli altri fabbricati, con i quali abbia in comunione
soltanto i cortili interni, l'indennità di sopraelevazione spetta
esclusivamente ai proprietari degli appartamenti siti in detto edificio, e
cioè ai proprietari dei piani e delle porzioni di piano inferiori a quello
della sopraelevazione, per essere soltanto questi depauperati nella loro
sfera patrimoniale, in conseguenza della maggiore incidenza, attraverso lo
sfruttamento della colonna d'aria soprastante, sull'area costituente la base
dell'edificio, ed attraverso un più intenso godimento, sulle parti e sui
servizi comuni di questo. È dal momento in cui è completata
la costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio e non già dall'inizio della
stessa che sorge l'obbligo del pagamento dell'indennità prevista dall'art.
1127 c.c., obbligo che non è incompatibile con la circostanza che al momento
dell'inizio della sopraelevazione non vi fosse condominio. Poiché l'indennità di sopraelevazione
prevista dall'art. 1127 c.c. non costituisce risarcimento del danno, per la
decorrenza dei relativi interessi occorre la costituzione in mora, a norma
dell'art. 1282 c.c.
l) Installazione di veranda a vetri. L'installazione di una veranda a
vetri, con copertura del terrazzo all'ultimo piano dell'edificio
condominiale, effettuata dal relativo proprietario, è soggetta alla
disciplina dettata dall'art. 1127 c.c. e in particolare, alla disposizione
del terzo comma di detto articolo, la quale vieta sopraelevazioni che
"pregiudichino l'aspetto architettonico dell'edificio" medesimo.
L'illegittimità ditale installazione, pertanto, postula il verificarsi non di
una pura e semplice modificazione della linea stilistica del fabbricato, ma
di una concreta diminuzione del valore economico dello stesso, in relazione
al suo aspetto esteriore. La relativa indagine va condotta in stretta
correlazione con la visibilità della nuova opera, tenuto conto che nessun
pregiudizio, nel senso indicato, può essere riscontrato in manufatti che,
secondo la valutazione di ogni concreta circostanza, istituzionalmente
demandata al giudice del merito, siano assolutamente invisibili ai terzi,
ovvero siano visibili in posizioni tanto distanti e particolari da non
lasciar spazio ad un 'eventuale compromissione estetica.
m) Modifiche alla scala comune. Il condomino che ha diritto di
sopraelevare ha facoltà di apportare le modifiche necessarie alla scala
comune, mediante le indispensabili demolizioni e le successive ricostruzioni
a livello più elevato.
Ai fini dell'art. 1127 cod. civ.,
la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita soltanto dalla
realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area
sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è
superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore
terminale delimitante le nuove fabbriche, sicché non v'è sopraelevazione in
ipotesi di modificazione solo interna, contenuta negli originari limiti
strutturali, delle parti dell'edificio sottostanti alla sua copertura (nella
specie: trasformazione in unità abitabile di locali sottotetto), nel qual
caso non possono per sé venire in rilievo nei rapporti tra i condomini,
nell'ambito della disciplina civilistica della sopraelevazione in questione,
in difetto di specifiche pattuizioni al riguardo, la modificazione tra i
"volumi tecnici" od i vincoli di destinazione gravanti in virtù del
progetto approvato e dell'autorizzazione di relativa attuazione, riguardando
la nozione di "volume tecnico" e tali vincoli esclusivamente la
regolamentazione pubblicistica dell'attività edilizia. Ai fini dell'art. 1127 c.c. la
sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di
costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno
o più nuovi piani o di una o più nuove fabbriche sopra l'ultimo piano
dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente del
medesimo; ciò perché tale norma trova giustificazione nell'occupazione, da
parte di chi sopraeleva, dell'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia
della maggiore utilizzazione, mediante sfruttamento della colonna d'aria
sovrastante l'edificio, di detta area. Ne consegue che anche la costruzione
realizzata su terrazza di proprietà esclusiva del proprietario dell'adiacente
appartamento, quando la terrazza sia quella dell'ultimo piano o piano attico
dell'edificio condominiale, ed assolve perciò come lastrico solare alla
funzione di copertura della parte sottostante detto edificio, va considerata
come sopraelevazione, ed è soggetta al relativo regime legale, perché
comporta le stesse conseguenze in termini di occupazione e di utilizzazione
della colonna d'aria sovrastante il fabbricato di qualsiasi altra ipotesi di
sopraelevazione, costituente espressione del diritto di proprietà esclusiva
dell'ultimo piano del lastrico solare. Costituisce sopraelevazione, ai
sensi dell'art. 1127 c.c., l'occupazione dell'area comune sovrastante
l'ultimo piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può
consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia
stabile e compatta -come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente
su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva - mentre è irrilevante
che possa esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato
previsto dall'art. 17. lett. b) della legge 28 gennaio 1977 n. 10, pertinenza
dell'appartamento. Al fine dell'art. 1127 cod. civ.,
la sopraelevazione di edificio condominiale deve intendersi non nel senso di
costruzione oltre l'altezza precedente di questo, ma come costruzione di uno
o più nuovi piani (o d'una o più nuove fabbriche) sopra l'ultimo piano
dell'edificio, quale che sia il rapporto con l'altezza precedente di questo.
Ciò perché tale norma trova giustificazione nell'occupazione, da parte di chi
sopraeleva, dell'area comune su cui sorge il fabbricato, ossia nella maggiore
utilizzazione di detta area, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il
valore del suolo (dividendo), con l'aumento del numero dei piani (divisore)
necessariamente diminuisce il valore di ogni quota piano (quoziente), onde
l'indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha
propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente,
mediante la prestazione dell'equivalente pecuniario della frazione di valore
perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota-piano.
Qualora il lastrico solare di un
edificio sia accessibile ai condomini, in relazione alle necessità derivanti
dalla sua specifica funzione, direttamente dalle scale comuni, va ritenuta
illegittima la sopraelevazione eseguita dal proprietario del lastrico
medesimo, ove il nuovo lastrico ricostruito a seguito della sopraelevazione
risulti accessibile ai condomini solo passando attraverso locali di proprietà
esclusiva, facenti parti del piano sopraelevato.
A norma dell'art. 1127 comma terzo
cod. civ. il diritto dei condomini di opporsi alla sopraelevazione che sia
suscettibile di pregiudicare l' aspetto architettonico dell'edificio o di
diminuire notevolmente l'aria e la luce ai piani sottostanti - il cui
accertamento è demandato al giudice del merito ed è insindacabile in sede di
legittimità se congruamente motivato -può essere esercitato non solo prima
dell'inizio della sopraelevazione ma anche dopo che la stessa sia effettuata,
con facoltà di domandare, in questa seconda ipotesi, la riduzione in pristino
ed il risarcimento del danno conseguente al pregiudizio derivato.
q) Pregiudizio per l'aspetto architettonico. In materia di condominio di
edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art.
1127, terzo comma), all'aspetto architettonico dell'edificio, e, quanto alle
innovazioni (art. 1120, secondo comma), al decoro architettonico dello
stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto
architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico
dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile
diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento
peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo, percepibile da
qualunque osservatore. La relativa indagine, condotta in stretta correlazione
con la visibilità dell'opera e con l'esistenza di un danno economico
valutabile, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al
sindacato di legittimità, se congruamente motivato, senza comportare
l'obbligo di un'espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio
economico, quando questo è da ritenersi insito in quello estetico. in
conseguenza della gravità di quest'ultimo (nella specie, trattavasi di veranda
costruita sulla terrazza di un edificio condominiale). Il pregiudizio all'aspetto
architettonico dell'edificio che i condomini possono addurre a norma
dell'art. 1127, terzo comma ad impedimento della sopraelevazione da parte del
proprietario dell'ultimo piano può consistere in una diminuzione del valore
dell'immobile diversamente dalla semplice alterazione, prevista dall'art.
1120, secondo comma come comunque impeditiva della innovazione eseguita
specificamente sulla cosa comune, e la relativa valutazione da parte del
giudice può risultare implicitamente nella stessa descrizione degli elementi
di contrasto della eseguita sopraelevazione rispetto all'edificio. (Nella
specie, i giudici del merito, con decisione confermata dal Supremo Collegio,
avevano indicato nella diversità di composizione di materiali del manufatto,
nella minore altezza rispetto agli altri piani, nel tipo di copertura e di
finestratura le cause del rilevato pregiudizio, sì da escludere che fosse
stata attuata una ricostruzione dell'equilibrio estetico della facciata). Il codice civile, in materia di
condominio di edifici, nel riferirsi quanto alle sopraelevazioni, all'aspetto
architettonico dell'edificio e, quanto alle innovazioni, al decoro
architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo
per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile
architettonico dell'edificio, sicché l'adozione, nella parte sopraelevata, di
uno stile diverso da quello della parte preesistente dell'edificio comporta
normalmente un mutamento peggiorativo dell'aspetto architettonico complessivo
(percepibile da qualunque osservatore), e denotando per decoro architettonico
una qualità positiva dell'edificio derivante dal complesso delle
caratteristiche architettoniche principali e secondarie, onde una modifica
strutturale di una parte anche di modesta consistenza dell'edificio o
un'aggiunta quantitativa diversa dalla sopraelevazione, pur non incidendo
normalmente sull'aspetto architettonico, può comportare il venir meno di
altre caratteristiche influenti sull'estetica dell'edificio e così sul detto
decoro architettonico incorrendo nel divieto ex art. 1120 cit. Il diritto di eseguire una
costruzione sopra l'ultimo piano di un edificio condominiale, previsto, a
favore del proprietario di detto piano, dall'art. 1127 cod. civ., non è
subordinato alla possibilità che la sopraelevazione mantenga o ripeta le
preesistenti linee architettoniche dell'edificio, ma soltanto alla regola -
la cui eventuale violazione va accertata con indagine di fatto in relazione
ai singoli casi - di non pregiudicare il decoro dell'edificio medesimo o di
non peggiorare l'aspetto esterno secondo il comune senso estetico.
In materia di condominio negli
edifici, la sussistenza di una soprelevazione non implica necessariamente la
revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2, att e trans.
c.c., possono essere rivedute e modificate (anche nell'interesse di un solo
condomino) solo se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori
dei singoli piani o porzioni di piano
Il condomino che intende
effettuare la sopraelevazione dell'edificio in condominio per l'intera sua
superficie ha l'onere di provare di essere proprietario esclusivo dell'intero
ultimo piano o del lastrico solare Spettando al proprietario
dell'ultimo piano di un edificio condominiale il diritto di sopraelevazione,
questi ha anche il diritto di optare per un diverso sistema di copertura
dell'edificio, trasformando un tetto spiovente in un lastrico solare o
terrazzo destinato a suo uso esclusivo.
Il divieto di sopraelevazione, nel
caso in cui le strutture dell'edificio condominiale siano inidonee a
sorreggere il nuovo piano, ha carattere assoluto e non può essere rimosso
neanche dall'unanime consenso di tutti i condomini. Il consenso unanime di
questi ultimi è, invece, richiesto per la preventiva esecuzione delle opere
di consolidamento, eseguite le quali, risorge il diritto del proprietario
dell'ultimo piano di eseguire il sopralzo non condizionato all'assenso,
concorde o maggioritario, degli altri comunisti. Il suddetto consenso non
richiede la forma scritta, non implicando un atto di disposizione di diritti
reali, sia nel caso in cui i lavori di consolidamento impongano
l'introduzione o il passaggio nelle parti dell'edificio di proprietà
esclusiva, sia nel caso in cui tali lavori siano da effettuarsi soltanto
nell'ambito delle parti comuni dello stesso stabile, salvo, in quest'ultima
ipotesi, che i detti lavori rendano la parte comune, inservibile per l'uso
anche di un solo comproprietario.
u) Violazione delle norme di edilizia. Il diritto al risarcimento dei
danni di cui all'art. 872 c.c. presuppone la violazione delle norme di legge
o regolamento in materia edilizia e non l'eventuale difformità della
costruzione rispetto alla licenza edilizia, la quale per la sua natura di
autorizzazione amministrativa come non pregiudica i diritti dei terzi così
non è attributiva a loro favore di diritti maggiori o diversi di quelli
riconosciuti dalle fonti di diritto obiettivo. Ne consegue che il
proprietario di un edificio, il quale abbia effettuato la sopraelevazione di
un piano, non può invocare una ragione di danno per il pregiudizio
all'estetica ed alla simmetria degli edifici, nei confronti del proprietario
dell'edificio contiguo, che nell'effettuare a sua volta la sopraelevazione,
non si sia uniformato alle prescrizioni di ornato, poste unicamente dalla
licenza edilizia e non anche da norme di legge o regolamentari, giacché
siffatta condotta se per un verso determina responsabilità nei confronti
della P.A.., per altro verso non può considerarsi fatto produttivo di danno
risarcibile per il vicino. |