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Il sottotetto di un
edificio in condominio, non essendo incluso tra le parti comuni indicate
nell'art. 1117 c.c., non costituisce - in difetto di elementi contrari
desumibili dal titolo - oggetto di comunione e, poiché esso. di regola,
assolve una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo) del piano
più elevato, di questo costituisce normalmente una pertinenza. qualora non ne
sia dimostrata una destinazione diversa. Il sottotetto di un
edificio può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano
solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere
l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità mediante la
creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e
caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano
autonomo (deposito, stenditoio, ecc.): in questa ultima ipotesi
l'appartenenza deve essere determinata in base al titolo, ed in mancanza,
poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni
dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, il muro
maestro, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di
comunione ex art. 1117 n. 1 cod. civ. si rende applicabile solo quando il
sottotetto risulti oggettivamente destinato. anche soltanto in via
potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune. Il "sottotetto"
di edificio condominiale. sia che assolva esclusivamente una funzione
isolante a protezione dell'ultimo piano, costituendo pertinenza e, quindi,
parte integrante dello stesso, sia che assolva anche altre funzioni ovvero
abbia dimensioni e caratteristiche tali da consentire l'utilizzazione come
vano autonomo - la cui appartenenza va determinata solo in base ad un titolo
- può considerarsi di proprietà comune se, per caratteristiche strutturali e
funzionali, risulti, sia pure in via potenziale, oggettivamente destinato
all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. L'ambiente ricavato sotto
il tetto dell'edificio in condominio, in modo da formare una camera d'aria
limitata, in alto, dalla struttura del tetto ed, in basso, dal solaio che
copre i vani dell'ultimo piano (cosiddetto sottotetto), assolve, di regola,
ad una funzione isolante e protettiva di questi vani e, quando non risulti
una diversa destinazione o non sia diversamente disposto dal titolo, non è,
quindi, oggetto di comunione ma costituisce pertinenza dell'appartamento
dell'ultimo piano. Il sottotetto di un
edificio, quando assolve l'esclusiva funzione di isolare i vani dell'alloggio
ad esso sottostanti si pone in rapporto di dipendenza con i vani stessi cui
serve da protezione e non può essere, pertanto, da questi ultimi separato
senza che si verifichi l'alterazione del rapporto di complementarietà
dell'insieme. Conseguentemente, non essendo in tale ipotesi il sottotetto
idoneo a essere utilizzato separatamente dall'alloggio sottostante cui
accede, non è configurabile il possesso ad usucapionem dello stesso da parte
del proprietario di altra unità immobiliare. Il criterio
giurisprudenziale, secondo cui il sottotetto di un edificio in condominio
appartiene di regola al proprietario dell'ultimo piano, è applicabile nei
casi in cui il contrario non risulti dal titolo. I sottotetti, le
soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili
destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono
una pertinenza dell'intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello)
ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo
a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione
accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d'aria a protezione degli
alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall'umidità. La ristrutturazione
di locali del genere non comporta sopraelevazione, ai sensi dell'art. 1127
c.c., nei soli casi di modificazioni soltanto interne, contenute negli
originari limiti dell'edificio senza alcun aumento della sua altezza. Il sottotetto di un
edificio condominiale può essere ritenuto pertinenza dell'appartamento sito
all'ultimo piano soltanto se assolve, mediante la creazione di una camera
d'aria, all'esclusiva funzione di isolamento e di protezione
dell'appartamento stesso dal caldo, dal freddo o dall'umidità e non anche
nella diversa ipotesi che esso abbia dimensioni e caratteristiche strutturali
tali da permettere l'utilizzazione come vano autonomo. In quest'ultima
ipotesi, l'appartenenza deve essere stabilita in forza di idoneo titolo e, in
mancanza di questo, sulla base della presunzione di comunione di cui all'art.
1117 c.c., pur non comprendendo questa norma esplicitamente il sottotetto
nell'elencazione delle cose comuni dell'edificio, allorquando esso risulti
oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune. Il sottotetto di un
edificio, non compreso tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c.,
costituisce una pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano quando
assolva alla funzione esclusiva di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal
freddo e dall'umidità, formando una camera d'aria a sua difesa. Esso,
tuttavia, realizza una funzione diversa dalla mera camera d'aria quando sia
destinato all'uso comune di tutti i condomini, come nel caso in cui sia
dotato di una comunicazione diretta con il vano scale comune e di un
lucernario per l'accesso al tetto comune; destinazione che costituisce il
fatto noto ex art. 2727 c.c. posto dalla legge a base della presunzione di
comunione ex art. 1117 c.c. I sottotetti di un
edificio in condominio, non essendo inclusi tra le "parti comuni"
specialmente contemplate dall'art. 1117 c.c., non costituiscono sempre ed incondizionatamente
oggetto di comunione, ancorché manchi un titolo che disponga ex professo
altrimenti: invero, per ritenerli comuni è altresì necessario - in aderenza
al criterio generale enunciato nella parte finale del n. 1 della detta norma,
e ribadito anche nei numeri successivi - che, per le loro peculiari
caratteristiche strutturali e funzionali, essi risultino oggettivamente
destinati, sia pure in via potenziale, all 'uso comune o ad un servizio
d'interesse comune, o comunque annessi alle parti comuni, sì da costituire
elementi integranti di esse. Mentre il tetto, ove non
risulti il contrario dal titolo, si presume comune a tutti i condomini
dell'edificio, il sottotetto, di regola, cioè ove il contrario non risulti
dal titolo ed ove non sia dimostrata, per le sue caratteristiche strutturali
e funzionali, la sua destinazione ad un servizio comune o la sua annessione
alle parti comuni, sì da costituire elemento integrante di esse, appartiene
al proprietario dell'ultimo piano del quale è una pertinenza in quanto
assolve, rispetto ad esso, una funzione isolante e protettiva. Se invece il
sottotetto assolve esclusivamente alla funzione di copertura dell'edificio,
rientra nella nozione di tetto e, quindi, nella presunzione di comunione di
cui all' art. 1117 c.c.. Poiché il sottotetto non
è incluso tra le parti comuni indicate dall'art. 1117 c.c., al fine di
stabilire se esso sia di proprietà esclusiva o comune è necessario tenere
conto di quanto è stabilito dal titolo di acquisto; in difetto di una
clausola espressa, si deve fare riferimento alla destinazione funzionale ed
obiettiva del sottotetto nel singolo edificio. Il concetto di struttura
organica di un edificio comprende sia la conformazione esterna che quella
interna dello stesso. Rientra pertanto nel divieto di apportare qualunque
variante alla struttura organica dell'edificio la limitazione posta ai
singoli condomini di non realizzare modifiche nell'interno della proprietà
esclusiva, mutando la destinazione dei locali posti nel sottotetto. Poiché la presunzione
legale di comunione di alcune parti dell'edificio condominiale, stabilita
dall'art. 1117 cod. civ. si fonda sulla destinazione all'uso e al godimento
comune, risultante da elementi obiettivi, cioè dall'attitudine funzionale
della parte di cui trattasi al servizio o al godimento collettivo, deve
ritenersi che al sottotetto il quale, per sue obiettive caratteristiche
strutturali, serve in modo esclusivo al godimento di un'unità immobiliare
oggetto di un singolo diritto di proprietà, non si estende la presunzione
legale di cui al citato art. 1117 cod. civ., in quanto la destinazione legale
vince la presunzione legale di comunione. È da ritenere illegittima
l'effettuazione nel sottotetto, senza alcuna autorizzazione del condominio e
delle competenti autorità, di lavori che comportino la modifica del solaio
(con lesione del vaso di espansione) nonché di parti comuni dello stabile
(con lesione della servitù di accesso per l'ispezione del tetto e danno
estetico). Il sottotetto, pur non
costituendo una parte comune c.d. necessaria dell'edificio condominiale, deve
essere considerato di proprietà comune quando sia strutturalmente destinato,
anche potenzialmente, ad un servizio o ad un uso comune. |