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Area
Amministratori Area
Condomini Fisco Adeguamento
Impianti Area
Iscritti Iscrizione |
SOMMARIO: a)
Amministratore; b) Assemblea; f) Servizi comuni.
All'amministratore delle parti
comuni di un supercondominio spettano tutte le facoltà inerenti a tale
gestione, tra cui quella relativa alla legittimazione ad agire in giudizio
senza delega di rappresentanza. nonché quella di richiedere i libri contabili
al precedente amministratore.
Singoli edifici costituiti in
altrettanti condomini vengono a formare un "supercondominio" quando
talune cose, impianti e servizi comuni (viale d'ingresso, impianto centrale
per il riscaldamento, parcheggio, locali per la portineria o per l'alloggio
del portiere, ecc.) contestualmente sono legati, attraverso la relazione di
accessorio a principale, con più edifici, appartengono ai proprietari delle
unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati e sono regolati. se il
titolo non dispone altrimenti, in virtù di interpretazione estensiva o
analogica, dalle norme dettate per il condominio negli edifici. Ne consegue
che le disposizioni dettate dall'art. 1136 c.c. in tema di convocazione,
costituzione, formazione e calcolo delle maggioranze si applicano con
riguardo agli elementi reale e personale del supercondominio, rispettivamente
configurati da tutte le unità abitative comprese nel complesso e da tutti i
proprietari. (Nella specie, il servizio di portierato era destinato al
servizio degli edifici "A" e "B", costituiti in condomini
autonomi: l'assemblea del condominio del solo edificio "A" deliberò
la divisione del servizio di portierato ed il licenziamento del portiere. La
S.C., in applicazione dell'enunciato principio di diritto, ha confermato la
sentenza del merito che aveva dichiarato la nullità della predetta
deliberazione, per non essere stati convocati a partecipare alla assemblea in
cui essa fu assunta anche i condomini dell'edificio "B. Poiché non sono derogabili dal
regolamento di condominio, anche se di natura contrattuale, le norme
concernenti la composizione ed il funzionamento dell'assemblea, è nulla per
contrarietà a norme imperative (artt. 1136, 1138 c.c.) la clausola del
regolamento contrattuale che prevede che l'assemblea di un cosiddetto
"supercondominio" sia composta dagli amministratori dei singoli
condomini, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono. Il criterio da seguire per
verificare la regolare costituzione dell'assemblea e la validità delle
deliberazioni del supercondominio deve fondarsi sull'identico valore che, ai
fini del riparto delle spese, è attribuito, dapprima, ai singoli edifici condominiali
(c.d. lotto) e, successivamente, al valore che ha la proprietà di ciascun
condomino all'interno di ciascun lotto. Mentre l'amministratore del
singolo condominio può partecipare alle riunioni dell'assemblea del
supercondominio senza necessità di approvazione assembleare del condominio di
riferimento in quanto tale diritto gli deriva direttamente dal regolamento
della comunione, il suo voto deve essere espresso in conformità alla
decisione assembleare del condominio rappresentato.
Le deliberazioni di un apposito
"consiglio di quartiere" al quale la collettività dei comunisti,
convenzionalmente e in via preventiva e permanente a mezzo di un regolamento
della comunione, abbia delegato una parte dei propri poteri, sono - relativamente
alle funzioni delegate - deliberazioni dell'assemblea dei condomini e in
quanto tali sono impugnabili sia con l'azione generale di nullità, sia con
l'azione speciale di annullamento ex art. 1109 cod. civ. Nell'ambito di una comunione
"di quartiere", sia il singolo condominio, sia ciascun condomino è legittimato
ad impugnare le deliberazioni sia dell'assemblea che del consiglio di
quartiere.
In un supercondominio composto da
più corpi di fabbrica contigui ma autonomi e muniti di scale ed ingressi
indipendenti, le spese per la manutenzione dei muri devono essere ripartite,
così come previsto dall'art. 1123, terzo comma, cod. civ.. soltanto fra i
condomini della palazzina che ne trae utilità e non anche fra gli altri
condomini dei fabbricati non interessati dai lavori.
La nomina dei consiglieri di un
condominio complesso, ancorché non prevista dal regolamento, deve
considerarsi perfettamente legittima, trattandosi di un organo consultivo la
cui istituzione produce indubbia utilità ai fini della corretta gestione del
condominio e non comporta oneri di sorta, attesa la gratuità dell'incarico.
L'istituzione di tale organo, pertanto, rappresenta esercizio legittimo della
discrezionalità dell'assemblea condominiale insuscettibile di censura se
sorretta dalla maggioranza dei consensi.
Nella causa di opposizione a
decreto ingiuntivo proposta da un condomino contro l'amministratore di un
condominio del suo edificio, che agisce per conseguire il pagamento di somme
dovute per il servizio di riscaldamento centrale facente capo ad un super
condominio, composto anche da altri fabbricati e disciplinato da un
regolamento contrattuale, una volta che il condomino opponente eccepisce il
difetto di legittimazione ad agire da parte dell'amministratore del suo
edificio, non sussiste il litisconsorzio necessario nei confronti
dell'amministratore del supercondominio (e degli amministratori degli altri
singoli condomini), non esistendo un rapporto giuridico plurisoggettivo e
sostanzialmente unico, ne risultando la domanda diretta alla costituzione,
alla modifica e alla estinzione di un rapporto plurisoggettivo ovvero a
conseguire l'adempimento di una prestazione inscindibile, relativa ad un
rapporto sostanziale unico comune a più soggetti. Anche edifici autonomi e distinti,
per quanto riguarda le loro parti costitutive, possano avere servizi comuni
in vista della cui unitaria gestione sia stata prevista la costituzione di un
ente condominiale, al quale ben può essere affidata l'amministrazione di
tutti i servizi e beni, ivi compresi quelli eventualmente suscettibili di
amministrazione separata. |