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Iscritti Iscrizione |
SOMMARIO: b) Approvazione: c) Controversie; e) Formazione; f) In genere; h) Valore proporzionale degli immobili.
La previsione dell’art. 68 disp.
att. cod. civ., secondo cui la tabella millesimale deve essere allegata al
regolamento di condominio, non esclude che i condomini, nell’esercizio della
loro autonomia contrattuale, possano stipulare una convenzione limitata alla
determinazione delle tabelle millesimali (cioè di tutte o di alcune o di una
sola di esse).
Il potere rappresentativo
conferito dal condomino ad altro soggetto per la partecipazione all’assemblea
condominiale, qualora riguardi affari di ordinaria amministrazione, può
essere attribuito anche verbalmente, e la prova dell’esistenza, dell’oggetto
e dei limiti del mandato, può essere acquisita con ogni mezzo. Pertanto, non
è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino
nell’assemblea, nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione
delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera
natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distribuzione del
carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di
partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non
è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a c ciascuno
spettanti. Per la domanda di impugnazione di
delibera assembleare condominiale avente ad oggetto l’approvazione delle
tabelle millesimali è sempre competente ratione valoris il tribunale ai sensi
dell’art. 9 ultimo comma cod. proc. civ.. Gli accordi tra i condomini per
l’approvazione delle tabelle millesimali non richiedono la forma scritta ad
substantiam. Conseguentemente, se tali accordi siano stati conclusi da
rappresentante senza poteri di un condomino, essi possono essere ratificati
tacitamente dal rappresentato mediante la loro esecuzione, poiché, a norma
dell’art. 1399 cod. civ., la ratifica può rivestire la stessa forma dell’atto
da ratificare. La validità delle deliberazioni
dell’assemblea condominiale non è condizionata ad una preventiva costituzione
legale del condominio, ovvero alla preventiva approvazione del regolamento
condominiale e delle tabelle millesimali. Invero, il condominio sorge pleno
jure con la costruzione su suolo comune, ovvero con il frazionamento, da
parte dell’unico proprietario o di più comproprietari pro indivisa, di un
edificio, i cui piani o porzioni di piano vengano attribuiti a due o più
soggetti in proprietà esclusiva; la formazione del regolamento condominiale
si inserisce, a sua volta, senza alcun carattere di preliminarità nel novero
delle attribuzioni demandate al potere deliberante dell’assemblea; del pari
non è preliminare l’approvazione delle tabelle millesimali, poiché il
criterio di identificazione della quota di partecipazione del condomino al
condominio esiste indipendentemente dalla formazione di tali tabelle e
consente di valutare anche a posteriori, se i quorum richiesti per la
validità dell’assemblea e delle relative deliberazioni, siano stati, o meno,
raggiunti. L’approvazione delle tabelle
millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura
valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distribuzione del carico
delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione
alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a
modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di
acquisto.
Posto che l’approvazione delle
tabelle millesimali costituisce atto negoziale, la stessa non può che essere
effettuata o dalla parte personalmente o da procuratore speciale, munito di
procura ad hoc, notarile o autenticata da notaio, non essendo sufficiente, a
tal fine, una mera delega, peraltro soltanto indicata nel verbale di
assemblea e nemmeno allegata allo stesso o comunque prodotta dal convenuto.
ma in ogni caso inidonea allo scopo. L’approvazione delle tabelle
millesimali, allegate al regolamento di condominio, quale atto di mera natura
valutativa del patrimonio ai limiti effetti della distribuzione del carico
delle spese condominiali. nonché della misura del diritto di partecipazione
alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idoneo a
modificare gli effetti giuridici traslativi derivanti dal contratto di
acquisto.
La deliberazione assembleare
adottata a maggioranza, che approvi le tabelle millesirnali o il regolamento
non contrattuale relativi alla ripartizione delle spese, è inefficace nei
confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale
deducibile senza limitazione di tempo e non meramente annullabile su
impugnazione da proporsi entro trenta giorni, a norma deli’art. 1137 c.c..
atteso che le attribuzioni dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1135 c.c., sono
circoscritte all’amministrazione dei beni comuni nel rispetto dei criteri
fissati dalla legge o dalla volontà unanime dei condomini.
Le cause aventi ad oggetto con la
formazione delle tabelle millesimali la ripartizione di spese attinenti
all’uso e al godimento. dei servizi condominiali e dei beni comuni (nella
specie spese di spurgo della fossa biologica e di pozzetti) non rientrano tra
le controversie relative alle modalità di uso e alla misura dei servizi
condominiali — rispettivamente di competenza del conciliatore (art. 7,
capoverso, c.p.c.) e del pretore (art. 8, n. 4, c.p.c.) — in quanto la
patrimonialità del thema decidendum prevale sull’accertamento della misura e
delle modalità dell’uso, che costituisce soltanto un presupposto necessario
per la determinazione delle singole quote di spesa.
L’amministratore del condominio è
legittimato passivamente in ordine alla domanda diretta a far dichiarare la
nullità della deliberazione dell’assemblea con la quale sono state modificate
a maggioranza, e non con l’unanimità dei consensi dei condomini, le tabelle
millesimali. La domanda di uno dei condomini
per l’accertamento della invalidità ed inefficacia della tabella millesimale
deliberata dall’assemblea dei condomini senza voto unanime, deve essere
necessariamente proposta nei confronti di tutti i condomini, e non anche del
solo amministratore del condominio, la cui rappresentanza processuale passiva
dei condomini è limitata, a norma dell’art. 1131 c.c. alle parti comuni
dell’edificio, ma che è passivamente legittimato ad causam per la tutela
degli interessi comuni, sui quali la domanda di accertamento della invalidità
delle tabelle millesimali è destinata a riflettersi. Nel caso di impugnazione di una
delibera assembleare con-cernente la modificazione delle tabelle millesimali,
l’amministratore del condominio è privo di legittimazione passiva, dovendo
una siffatta domanda — siccome diretta a modificare la situazione soggettiva
di ogni singolo condominio — essere proposta nei confronti di tutti i
partecipanti al condominio.
Qualora la formazione delle tabelle
millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la
relativa deliberazione assembleare, che per essere valida deve raggiungere la
maggioranza degli intervenuti e la metà del valore dell’edificio (art. 68,
comma secondo, disp. att. cod. civ., in relazione all’art. 1138, comma terzo,
e all’art. 1136, comma secondo cod. civ.), non impegna gli assenti ed i
dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle millesimali il
consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti, di conseguenza
possono far valere non solo la nullità assoluta della deliberazione,
denunziando l’eventuale mancanza nella deliberazione approvata del numero di
voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la mancanza della
metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa costituita dalla
loro mancata adesione. Qualora la formazione delle tabelle
millesimali venga adottata dall’assemblea condominiale a maggioranza, la
relativa deliberazione assembleare che per essere valida deve raggiungere la
maggioranza degli interventi e la metà del valore dell’edificio (art. 68,
comma terzo, e all’art. 1136, comma secondo, cod. civ.), non impegna gli
assenti e i dissenzienti, richiedendosi per la formazione delle tabelle
millesimali il consenso di tutti i condomini; gli assenti e i dissenzienti,
di conseguenza, possono fare valere non solo la nullità assoluta della
deliberazione denunziando l’eventuale mancanza sulla deliberazione approvata
del numero dei voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti o la
mancanza della metà del valore dell’edificio, ma anche la nullità relativa
costituita dalla loro mancata adesione. La formazione delle tabelle
millesimali e la loro modifica nelle ipotesi previste dall’art. 69 disp. att.
cod. civ., in quanto negozi di accertamento dei valori delle quote
condominiali spettanti ai condomini, con funzione puramente valutativa del
patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese
condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione
della volontà assembleare del condominio, non richiedono la forma scritta ad
substantiam, con la conseguenza che, nel caso in cui la formazione o la
modifica di dette tabelle avvenga in assemblea all’unanimità dei presenti, ma
senza la partecipazione di tutti i condomini all’assemblea stessa, il
consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle formate o
rettificate può manifestarsi anche per facta concludentia. Tale consenso non
può, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che
nell’assemblea abbiano già espresso dissenso all’approvazione delle tabelle
millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è
lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima
dovrebbe prevalere. Per la formazione delle tabelle
millesimali si deve escludere la necessità dell’adozione della forma scritta,
non trattandosi di atto idoneo a modificare gli effetti traslativi derivanti
dal contratto di acquisto e non potendo lo stesso incidere sulla consistenza
dei diritti reali spettanti ai singoli condomini. In tema di condominio di edifici,
il consenso in ordine alla formazione di tabelle millesimali oppure alla loro
modifica, non richiedendo la forma scritta ab substantiam, può ben
manifestarsi per facta concludentia, come la concreta applicazione delle
stesse tabelle per più anni. La formazione delle tabelle
millesimali non richiede la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza
che, nel caso in cui la formazione o la modifica di dette tabelle avvenga in
assemblea all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione di tutti i
con-domini, il consenso unanime di questi ultimi in ordine alle tabelle
formate o rettificate può manifestarsi anche per facta concludentia. Tale
consenso non può, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini
che abbiano già espresso nell’assemblea il loro dissenso all’approvazione delle
tabelle millesimali, poiché in presenza della loro esplicita volontà non è
lecito ricercare una volontà contraria, tacita o presunta, che sulla prima
dovrebbe prevalere. La formazione delle tabelle
millesimali e la loro modifica nel-le ipotesi previste dall’art. 69 disp.
att. e trans. cod. civ. — in quanto negozi di accertamento dei valori delle
quote condominiali spettanti ai condomini, con funzione puramente valutativa
del patrimonio ai soli effetti della distribuzione del carico delle spese
condominiali e della misura del diritto di partecipazione alla formazione
della volontà assembleare del condominio — non richiedono la forma scritta ad
substantiam e pertanto, ove la modifica di dette tabelle avvenga in
assemblea, all’unanimità dei presenti, ma senza la partecipazione totalitaria
dei condomini all’assemblea stessa, il consenso unanime di questi ultimi in
ordine alle tabelle rettificate può ben manifestarsi per facta concludentia,
come la concreta applicazione delle stesse per più anni. Qualora la delibera assembleare di
un condominio di edificio venga annullata (nella specie: per mancata
formazione delle tabelle millesimali), alla manifestazione di voto, a suo
tempo espressa dai singoli condomini che concorsero alla sua approvazione, non
può attribuirsi l’efficacia di un’assunzione di obblighi a titolo personale
nei confronti dei terzi. Infatti, le manifestazioni di voto espresso dai
singoli condomini, essendo diretta a formare la volontà dell’assemblea con
effetto vincolante per tutti i condomini, anche dissenzienti o assenti,
vincolano i soggetti che lo hanno espresso soltanto a condizione che si formi
una valida deliberazione assembleare. Peraltro, in base al principio
dell’apparenza accolto dall’art. 2377, comma secondo, c.c. per le società ed
applicabile, per identità di ratio, anche in tenia di condominio, restano
salvi, è sono, pertanto, azionabili nei confronti del condominio e dei
singoli condomini i diritti acquistati da terzi in buona fede, in esecuzione
della deliberazione impugnata, anteriormente al suo annullamento. Qualora la formazione della
tabella millesimale di proprietà avvenga in assemblea non è necessaria la
partecipazione totalitaria dei condomini, poiché il consenso unanime di
questi può realizzarsi anche mediante il successivo comportamento concludente
(nel senso dell’accettazione) di quei condomini che non hanno partecipato
all’assemblea in cui le tabelle furono adottate; da ciò deriva che mentre
tutti i condomini partecipanti alla suddetta assemblea sono vincolati alla
manifestazione di volontà negoziale espressa e quindi non possono impugnare
la relativa deliberazione assembleare, i condomini assenti o dissenzienti
possono proporre tale impugnativa facendo valere come motivo d’invalidità
della deliberazione la mancata formazione dell’accordo di tutti i condomini
sulle nuove tabelle millesimali, confermando con il loro comportamento
processuale la volontà di non uniformarsi alle decisioni dell’assemblea. Il consenso in ordine alla
formazione delle tabelle millesimali o alla loro modificazione, non
richiedendo la forma scritta ad substantiam, può manifestarsi anche per facta
concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più
anni. Per la formazione e la revisione
delle tabelle millesimali è indispensabile il consenso di tutti i
partecipanti al condominio. In difetto ditale unanime consenso, ciascun
condomino (non già il condominio) può richiedere giudizialmente, nella
ricorrenza dei presupposti di legge, che siano formate o revisionate le dette
tabelle convenendo in giudizio tutti gli altri condomini, litisconsorti
necessari. Il consenso in ordine alla
formazione delle tabelle millesimali o alla loro modificazione, non
richiedendo la forma scritta ad substantiam, può manifestarsi anche per facta
concludentia, come la concreta applicazione delle stesse tabelle per più
anni.
In tema di condominio degli
edifici, la validità dell’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini
del rendiconto di un determinato esercizio e del bilancio preventivo
dell’esercizio successivo non postula che la relativa contabilità sia tenuta
dall’amministratore con rigorose forme analoghe a quelle previste per il
bilancia delle società, essendo invece sufficiente che essa sia idonea a
rendere intellegibile ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le
quote di ripartizione; né si richiede che queste voci siano trascritte nel
verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame
alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei
poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente
all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore.
Sono, pertanto, valide le deliberazioni assembleari con le quali si
stabilisce che il bilancia preventivo per il nuovo esercizio sia conforme al
preventivo o al consuntivo dell’esercizio precedente, eventualmente aumentato
di una certa percentuale, in tal modo risultando determinate, per riferimento
alle spese dell’anno precedente, sia la somma complessivamente stanziata, sia
quella destinata alle singole voci, mentre la ripartizione fra i singoli
condomini deriva automaticamente dall’applicazione delle tabelle millesimali. L’art. 1123, primo comma, cod.
civ., che nell’ipotesi di cose destinate a servire i condomini in misura
diversa dispone che le relative spese sono ripartite in proporzione dell’uso
da ciascuno fattane, non può subire deroga per la circostanza che l’unità
immobiliare sia compresa nella tabella millesimale generale dell’edificio
condominiale, in quanto tali tabelle, formate in base al solo valore delle
singole unità immobiliari, servono solo per il riparto delle spese generali e
di quelle che riguardano le parti dell’edificio comuni a tutti i condomini,
ma non sono utilizzabili per il riparto delle spese che non sono comuni a
tutti i condomini in ragione del diverso uso delle cose condominiali. (Nella specie,
in applicazione ditale principio, la Suprema Corte ha confermato la pronuncia
della corte di merito che aveva ritenuto non dovute dalla parte attrice, la
cui pro-prietà era pur inclusa nelle tabelle millesimali, le spese per la
manutenzione delle fognature, in quanto il suo locale al piano interrato era
sfornito di impianti igienici). In tema di riparto di spese condominiali,
qualora non si possa fare riferimento a una tabella valida e vincolante per
tutti i condomini, spetta al giudice statuire se la pretesa del condominio
nei confronti dei singoli partecipanti alla comunione sia conforme ai criteri
di ripartizione che, con riguardo al valore delle singole quote di proprietà,
sono sanciti dalla legge in subiecta materia, determinando egli stesso il
valore dei piani o porzioni di piano espresso in millesimi. Pertanto, non
essendo prevista dalla legge la possibilità di adozione dei criteri
provvisori di distribuzione delle spese condominiali, deve escludersi che, in
mancanza di tabelle millesimali validamente approvate da tutti i condomini,
l’assemblea possa adottare, a maggioranza e in via temporanea, un criterio di
ripartizione delle spese condominiali che consenta il versamento dei
contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio da operare successivamente
all’approvazione delle tabelle millesimali. Rispetto alla controversia
concernente la domanda di restauro di parti comuni dell’edificio condominiale
ha carattere pregiudiziale la controversia volta ad accertare se l’attore abbia
o meno la qualità di condomino, ove tale qualità costituisca il presupposto
necessario della richiesta di esecuzione dei lavori interessanti le parti
comuni e le relative spese debbano essere ripartite fra i condomini in base
alle tabelle millesimali. Nelle cooperative edilizie a
contributo statale, ai sensi degli artt. 201 e segg. del rd. 28 aprile 1938,
n. 1165, la stipulazione del primo mutua individuale, con l’acquisto da parte
dell’assegnatario della proprietà dell’alloggio, segna il momento in cui
l’edificio passa dal regime di proprietà indivisa, facente capo alla
cooperativa, a quello di proprietà frazionata, con la formazione di con
domanda di revisione delle tabelle millesimali, e, prima della decisione sia
già decorso l’indicato quinquennio, deve essere condominio cui partecipa la
cooperativa stessa per le unità non ancora trasferite in proprietà ai
rispettivi assegnatari, e, al contempo, determina la devoluzione delle
controversie condominiali alla cognizione delle apposite commissioni di
vigilanza, per la durata di cinque anni, al termine dei quali subentra la
giurisdizione del giudica ordinario. Pertanto, qualora il giudice ordinario
sia adito affermata la giurisdizione del giudice medesimo, a ciò non ostando
il principio della perpetuatio iurisdictionis, di cui all’art. 5 cod. proc.
civ., il quale vale a rendere insensibile a mutamenti sopravvenuti la
competenza giurisdizionale sussistente e ai momento della domanda, noi ad
escludere quella in origine carente, ma intervenuta prima della decisione.
La presunzione di pari entità
delle quote dei partecipanti alla comunione, fissata dall’art. 1101, primo
comma, cod. civ., non è operante nei rapporti fra i soci di una cooperativa
edilizia, al fine dell’assegnazione degli alloggi in fabbricato realizzato dalla
cooperativa medesima. tenuto conto della normale diversità delle unità
immobiliari di un edificio, nonché del fatto che l’eguale trattamento di
detti soci, anche per il concorso nelle spese, viene assicurato dalla
determinazione comparativa del valore degli alloggi per mezzo delle
cosiddette tabelle millesiniali. La disciplina della ripartizione
delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale,
può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale
enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non
incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art.
1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere
espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la
manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e
concludente dal quale possa desumersi, per Il comune modo di intendere, un
determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. (Nella specie la
C.S. in base all’enunciato principio ha confermato la decisione dei giudici
del merito che aveva escluso la formazione di un nuovo accordo negoziale per
facta concludentia con riguardo ad un applicazione di diversi criteri di
ripartizione delle spese condominiali, ancorché avutasi per diversi anni, ma
senza la consapevolezza della diversità di quei criteri e delle tabelle
millesimali relative).
L’accettazione delle tabelle
millesimali – desumibile anche da fatti concludenti, come il costante
pagamento delle quote condominiali in base ad esse dovuto – non ne esclude
l’impugnabilità, ex art. 69, 1, att. c.c., per obiettiva divergenza del
valore considerato rispetto a quello reale, sempre che questa discenda da
errori di fatto, attinenti alle caratteristiche degli elementi necessari, ex
art. 68 att. c.c., per la valutazione o di diritto, in ordine alla
identificazione degli elementi stessi, restando, di conseguenza, esclusa la
rilevanza di apprezzamenti soggettivi nella stima commerciale di questi
ultimi, con la conseguenza che non costituisce errore idoneo a fondare la
suddetta impugnativa l’attribuzione alle unità immobiliari del piano terreno
– obbiettivamente destinate per conformazione strutturale ad attività
commerciali – di un valore più elevato rispetto a quello derivante dal mero
calcolo della superficie e della cubatura.
La partecipazione con voto favorevole
alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio
per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei
singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o
l’acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere, può assumere il
valore di unico comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica
delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle
votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può
dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice
della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali che, avendo
natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma
scritta ma solo il consenso, anche tacito o per facta concludentia, purché
inequivoco, di tutti i condomini. In tema di condominio degli edifici,
il singolo condomino non può sottrarsi all’obbligo di concorrere, secondo la
ripartizione risultante dalle tabelle millesimali — suscettibili di
modificazione anche per fatti concludenti — alle spese di erogazione del
servizio centralizzato di riscaldamento distaccando la propria porzione
immobiliare dal relativo impianto, senza che rilevino in contrario né la L.
29 maggio 1982, n. 308, sul contenimento dei consumi energetici, né la
circostanza che il condominio stesso consti di più edifici separati, ma serviti
da impianti comuni non frazionati in relazione alle singole unità
immobiliari. Il provvedimento camerale con il
quale la corte d’appello, in sede di reclamo contro il decreto del tribunale,
in totale riforma ai questo, dichiari improponibile l’istanza proposta dai
condomini, in sede di volontaria giurisdizione, a norma dell’art. 1105,
ultimo comma, c.c., in quanto non attinente all’amministrazione della cosa
comune, bensì rivolta ad ottenere l’approvazione e la declaratoria di
validità di un regolamento condominiale con le relative tabelle
millesimrìali, proponibile solo in sede contenziosa. non presenta i requisiti
della difinitività e della decisorietà, non essendo in nessun modo idoneo ad
incidere in via definitiva su posizioni di diritto soggettivo in conflitto; e
di conseguenza non é impugnabile con il ricorso ‘per cassazione ex art. 111
Cost.
L’accettazione, da parte dei
condomini, della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed
allegata ai singoli contratti di vendita dà luogo ad una convenzione sui
criteri di ripartizione delle spese che, anche se si discosta da quelli
fissati dalla legge per la ripartizione delle spese relative alle parti
comuni dell’edificio, è vincolata tra le parti, attesa la derogabilità dei
predetti criteri legali, salva la possibilità di revisione delle tabelle
millesimali per errore sul valore effettivo delle singole unità immobiliari.
prevista dal art. 69 att. c.c..
L’unità sistematica tra la
disposizione dell’art. 1118 primo comma c.c., a norma del quale il diritto di
ciascun condomino sulle parti comuni dell’edificio è proporzionato al valore
del piano o porzione di piano che gli appartiene, e la disposizione del primo
comma dell’art. 1123 c.c., per il quale le spese necessarie per la
conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la
prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate
dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno, non impedisce, trattandosi di norme
derogabili, che siano convenzionalmente previste discipline diverse e
differenziate tra loro dei diritti di ciascun condomino sulle parti comuni
(che possono essere attribuiti in proporzione diversa – maggiore o minore –
rispetto a quella della sua quota individuale di piano o porzione di piano) e
degli oneri di gestione del condominio, che possono farsi gravare sui singoli
condomini indipendentemente dalla rispettiva quota di proprietà delle cose
comuni e dall’uso. (Nella specie, è stata riconosciuta la validità
dell’accordo che attribuiva ai condomini, proprietari di unità abitative di
diverso valore, un uguale diritto dominicale sulle parti comuni prevedendo la
formazione di tabelle millesimali solo ai fini della ripartizione delle spese
di manutenzione e pulizia delle stesse). Le clausole del regolamento
condominiale che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese sono
modificabili soltanto con il consenso unanime dei condomini. È pertanto
nulla, in quanto adottata in assenza di un condomino, la delibera assembleare
con la quale venga affidato ad un tecnico specializzato l’incarico di formare
le tabelle millesimali. Detta delibera, pur costituendo un atto prodromico
alla modifica del criterio di ripartizione delle spese reca comunque un danno
ai condomino assente, il quale è pertanto legittimato ad impugnarla. L’obbligo dei condomini di
contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della
delibera dell’assemblea che approvo le spese stesse e non a seguito della
successiva delibero di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un
debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali,
per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli
condomini è il fruttò di una semplice operazione matematica. Pertanto, nel
caso di alienazione di un appartamento, obbligato al pagamento dei tributi è
il proprietario nel momento in cui la spesa viene deliberata. Le spese di riscaldamento devono
essere ripartite tra i condomini sulla base di tabelle millesimalf approvate
in’ via definitiva e con l’unanimità dei consensi. (Fattispecie di delibera
assembleare con la quale l’amministratore di condominio veniva incaricato di
applicare, ai tini di una nuova ripartizione delle spese di riscaldamento tra
i condomini, una tabella millesimnale provvisoria, in attesa
dell’approvazione di quella definitiva). In tema di riparto di spese
condominiali. i condomini, oltre a poter derogare convenzionalmente al
criterio di cui all’art. 1123 cod. civ., possono altresì adottare, anche a
maggioranza, un criterio di ripartizione provvisorio e temporaneo che
consenta di far fronte alle spese annuali di manutenzione e gestione dei
servizi comuni, i cui versamenti devono allora essere considerati a titolo di
acconto e salvo il conguaglio da operare successivamente, anche in caso di
non ancora avvenuta approvazione definitiva delle tabelle millesimali.
In tema di condominio di edifici,
l’errore che ai sensi dell’art. 69 disp. att. cod civ. determina la revisione
delle tabelle millesimali consiste non nell’errore che con riguardo all’atto
di approvazione delle tabelle stesse vizia il consenso del condominio, come
disciplinato dagli artt. 1428 e seguenti cod. civ., ma nella obiettiva
divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il
valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, atteso che nell’art.
69 citato l’errore non viene riferito al consenso del condominio
all’approvazione delle tabelle bensì obbiettivamente ai valori in essa
contenuti, comportandone la revisione e non l’annullamento dell’atto di
approvazione.
In tema di condominio di edifici,
qualora le tabelle millesimali allegare al regolamento condominiale
contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime
di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice a norma dell’art. 69
disp. att. cod. civ., nonostante le variazioni di consistenza delle singole
unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edificio, la
ripartizione delle spese condominiali è legittimamente effettuato in
conformità delle tabelle stesse, con la conseguenza che il condominio,
richiesto del pagamento della quota di pertinenza, ove intenda contestare il
criterio di ripartizione, deve proporre domanda, anche riconvenzionale, di
revisione o modifica delle tabelle ai sensi del citato art. 69 nei confronti
di tutti i condomini. Costituiscono errori essenziali e
possono, quindi, dar luogo a revisione delle tabelle millesimali, in materia
di condominio di edificio, in base all’art. 69, n. 1, disp. att. cod. civ.,
gli errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il
calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza,
l’ubicazione, ecc.), siano errori di diritto (ad esempio, erronea convinzione
che nell’accertamento dei valori debba tenersi conto di alcuni degli elementi
che, ai sensi dell’art. 68, ultimo comma, disp. att. cod. civ. sono
irrilevanti a tale effetto); non possono, invece, qualificarsi essenziali gli
errori determinati soltanto dai criteri più o meno soggettivi con cui la
valutazione dei singoli elementi necessari per la stima sia stata compiuta,
poiché l’errore di valutazione, in sé considerato, non può mai essere
ritenuto essenziale, non costituendo un errore sulla qualità della cosa, a
norma dell’art. 1429 cod. civ. La richiesta di revisione delle
tabelle miliesimali condominiali deve essere proposta in contradittorio di
tutti i condomini e non contro il condominio cumulativamente rappresentato
dallo amministratore, in quanto l’oggetto della controversia esorbita
dall’ambito delle cose o interessi comuni ed incide su diritti esclusivi dei
singoli condomini, sicché la rappresentanza dell’amministratore ne resta
esclusa anche dal lato passivo. In tema di condominio nodi edifici
la deliberazione assembleare, adottata a maggioranza, che modifichi le
tabelle millesimali relative alla ripartizione delle spese è inefficace nei
confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale
deducibile senza limitazione di tempo, e non è quindi soggetta al termine di
impugnazione di tremila giorni previsto per le deliberazioni annullabili:
allo stesso modo sono nulle — e quindi impugnabili senza limitazione di tempo
— le delibere con le quali, successivamente, sulla base delle tabelle
illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere
da parte dei singoli condomini, per il principio che l’atto nullo non produce
alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo
L’errore che consente la revisione
delle tabelle millesimali ai sensi dell’art. 69 att. c.c. è l’errore vizio di
cui all’art. 1428 c.c. In materia di condominio negli
edifici, la sussistenza di una sopraelevazione no implica necessariamente la
revisione delle tabelle millesimali, le quali ex art. 69, n. 2 delle
disposizioni att. e trans. c.c., possono essere rivedute e modificate (anche
nell’interesse di un solo condomino) sono se è notevolmente alterato il
rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano. La richiesta di revisione delle
tabelle millesimali deve essere proposta in contraddittorio di tutti i
condomini singolarmente, e non contro il condominio cumulativamente
rappresentato dall’amministratore, in quanto l’oggetto della controversia
esula dall’ambito delle cose o interessi comuni, ed incide sui diritti
esclusivi dei singoli condomini, sicché la rappresentanza dell’amministratore
ne resta esclusa anche dal lato passivo. All’assemblea dei condomini,
nell’ambito delle attribuzioni concernenti la gestione delle cose, degli
impianti e dei servizi comuni previste dall’art. 1135 n. 2 c.c., deve
riconoscersi la competenza a modificare, in via provvisoria, tabelle
millesimali concernenti il servizio di riscaldamento e di riscuotere i
relativi contributi a titolo di acconto e salvo conguaglio, qualora, in
seguito alle modifiche apportate da un condomino all’impianto di
riscaldamento all’interno del proprio appartamento, le tabelle originarie non
corrispondano alla nuova estensione degli elementi radianti. In tema di condominio di edifici,
l’errore il quale, ai sensi dell’art. 69 att. c.c. giustifica la revisione
delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso,
disciplinato dagli articoli 1428 e seguenti c.c., ma consiste nella obiettiva
divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il
valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito
rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse. Sia per revisionare o modificare
le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura
di esse, il giudice deve verificare i valori di tutte le porzioni, tenendo
conto di tutti gli elementi oggettivi — quali la superficie, l’altezza di
piano, la luminosità, l’esposizione — incidenti sul valore effettivo di esse,
e quindi adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati. La revisione delle tabelle
millesimali è possibile anche se l’errore nella valutazione delle unità
immobiliari è stato determinato dall’applicazione dei criteri stabiliti dal
R.D. 15gennaio 1934 n. 56, richiamati nel regolamento condominiale, perché
l’ultrattività pattizia — in quanto in esso recepita — di tale normativa, non
esclude l’errore, rilevabile in base alla successiva normativa del nuovo
codice civile — che l’ha abrogata — e non già al momento della sua
commissione.
h) Valore proporzionale degli immobili.
Poiché la determinazione dei
valori proporzionali avviene tenendo conto delle caratteristiche proprie
degli immobili, e non anche della eventuale possibile destinazione cui sono
adibiti in concreto — che è determinata, soprattutto, da valutazioni
puramente soggettive, e cioè dalle personali necessità e dalla convenienza
economica — consegue che, ove le caratteristiche obiettive dell’immobile,
prese in esame nel determinare gli elementi necessari per il calcolo dei
valori proporzionali delle singole unità immobiliari, rimangano immutate, e
cambi soltanto la situazione esterna, che non comporta dirette conseguenze sulle
caratteristiche proprie dell’immobile, ma soltanto sulla sua maggiore o
minore valorizzazione economica non sussistono né gli estremi dell’errore, né
delle mutate condizioni dell’edificio per disporre la revisione delle tabelle
millesimali.
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