Il mutuo è un contratto complesso nel quale il
linguaggio della tecnica bancaria e quello del diritto si mischiano in
un testo che è comprensibile solo per gli addetti ai lavori.
Nel contratto di mutuo una parte consegna una somma di denaro
all’altra allo scopo di vedersi restituire questa somma di denaro
insieme agli interessi. Gli interessi, se fossero calcolati secondo la
logica economica, causerebbero prime rate di importo estremamente
elevato e le ultime di importo minore (il primo anno si pagherebbero
gli interessi sull’intero capitale, il secondo anno su una somma
minore, il terzo anno su una somma ancora più bassa,…). Ma in questo
modo non si realizzerebbero gli interessi del mutuatario, cioè avere
un’agevolazione di tipo finanziario, ovvero poter spendere oggi soldi
che avrà soltanto domani. L’ammortamento “alla francese” evita questo
tipo di difficoltà, permettendo di chiedere a prestito una somma più
alta di quella che si potrebbe chiedere se la prima rata fosse più
alta dell’ultima.
La
banca, in un mutuo, eroga la somma a precise condizioni: vuole che la
rata non sia superiore ad una certa percentuale del reddito effettivo;
vuole che la somma che viene finanziata possibilmente non superi il
75-80% del valore del bene che si vuole comprare (la capacità di
risparmiare è ritenuta un indice molto importante per la banca per
valutare l’affidabilità del proprio debitore).
Il mutuo ipotecario è normalmente stipulato a tasso fisso o a tasso
variabile.
Tasso fisso o
tasso variabile?
Il mutuo a tasso fisso comporta normalmente un valore della rata
superiore a quello del mutuo a tasso variabile: questo perché la banca
si assume un rischio maggiore, data la difficoltà di calcolare quale
sarà il tasso in vigore a lunga distanza di tempo. In genere il
rischio è coperto dalla banca maggiorando di due punti percentuali il
tasso corrente.
In
termini economici è difficile dire a priori cosa convenga, se un mutuo
a tasso fisso o a tasso variabile. Dipende molto dalla filosofia del
cliente. Se una persona ha fatto un mutuo ai limiti delle proprie
capacità economiche e teme che la rata possa aumentare, è più
tranquillizzante un mutuo a tasso fisso, anche se permette di chiedere
un prestito leggermente minore (calcolando i maggiori interessi)
rispetto alla somma che si otterrebbe con un mutuo a tasso variabile.
Viceversa, una persona meno preoccupata della variabilità del tasso e
meno pessimista sul futuro, opterà per un mutuo a tasso variabile.
L’erogazione del
mutuo
La banca può erogare la somma al momento del rogito oppure dopo che il
notaio avrà fornito la documentazione relativa all’iscrizione
dell’ipoteca.
Nel primo caso non nasceranno complicazioni perché sono già
disponibili gli assegni circolari per pagare la parte venditrice.
Nel secondo caso possono sorgere problemi ove le parti non abbiano
preventivamente e chiaramente pattuito che l’erogazione dei soldi per
pagare il prezzo alla parte venditrice avverrà solamente al momento
dell’erogazione del mutuo, ovvero quindici/venti giorni dopo la
stipula (la legge richiede che il notaio aspetti 11 giorni dalla data
di iscrizione dell’ipoteca prima di poter fare gli accertamenti
sull’iscrizione dell’ipoteca e sull’inesistenza di fallimenti).
In
questo caso le parti firmano un ordine di bonifico irrevocabile: ciò
significa che i soldi non sono nella disponibilità del mutuatario,
bensì vengono gestiti dalla banca e dal notaio congiuntamente
nell’interesse del venditore e del compratore per cui, se non sorgono
problemi relativi all’ipoteca o a fallimenti in atto, la somma sarà
accreditata direttamente dalla banca sul conto corrente indicato dal
venditore.
Quando la somma viene erogata immediatamente occorre fare una
distinzione. In alcuni casi il mutuo parte immediatamente, per cui è
considerato mutuo ipotecario già dalla prima rata; in altri casi, la
banca considera il finanziamento fatto al cliente come una sorta di
scoperto di conto corrente (e lo denomina pre-finanziamento): il
cliente è costretto a pagare solo gli interessi e il debito contratto
con la banca rimane uguale. Il pre-finanziamento di solito dura fino
alla fine del mese in cui il notaio consegna alla banca la relazione
sull’iscrizione dell’ipoteca e dal mese successivo inizia
l’ammortamento del mutuo.
Ricapitolando:
- erogazione immediata direttamente a titolo di mutuo: le rate
scadranno ogni mese in corrispondenza del giorno in cui si è fatto
l’atto notarile
- pre-finanziamento: le rate scadranno ad ogni primo del mese partendo
dal mese successivo a quello della stipula.
L’assicurazione
sui rischi legati al finanziamento
Alcune statistiche: solo otto casi su mille sono inadempienti al
mutuo. Di questi, quattro sono dovuti a ragioni di salute o morte,
quattro a ragioni di carattere personale quali divorzio o separazione
di coppie di fatto.
E’
bene avere chiaro che esistono prodotti assicurativi che evitano il
rischio di rientrare nei quattro casi in cui non si riesca a pagare il
mutuo per morte o malattia. Questi prodotti, per persone che hanno tra
i trenta e i quarant’anni, non dovrebbero eccedere annualmente una
somma pari a un millesimo del capitale prestato. Talvolta le banche
propongono questo tipo di assicurazione, altre volte no.
Sottoscrivendo tale polizza si evita che figli minori d’età o genitori
avanti con gli anni si trovino a dover far fronte ad un pagamento
inatteso. Le coppie di fatto che non intendano entro breve tempo
sposarsi dovrebbero prendere conoscenza dei diritti e dei doveri dei
comproprietari.
I
rischi legati al finanziamento sono tutti a carico della parte
mutuataria e, in tali rischi, è compreso il caso che non si riesca a
pagare il mutuo perché si è perso il lavoro: statisticamente, tale
situazione si verifica raramente.
L’ipoteca richiesta per garantire il mutuo è solitamente pari al
doppio del debito stesso.
La detrazione di
spese ed interessi
E’ importante sapere che gli interessi, le spese di istruttoria e la
parcella notarile sono detraibili dalle tasse secondo agevolazioni
introdotte nel 1998. La detrazione è possibile nel limite del 19% del
valore degli interessi e di queste spese: detrazione significa che lo
Stato le considera alla stregua di tasse già pagate.
L’accollo del
mutuo
E’ possibile accollare il mutuo, ovvero vendere il bene ipotecato
insieme al finanziamento. In questo caso l’accollo è cumulativo, cioè
se chi si è accollato il mutuo non paga il debito, la banca potrà
rivalersi anche sul mutuatario originario.
La cancellazione
dell’ipoteca
Nel diritto italiano, l’ipoteca si cancella da sola dopo vent’anni.
Quindi la cancellazione dell’ipoteca una volta finito di pagare il
mutuo non è un adempimento necessario, a meno che si voglia vendere la
casa.
Le spese
accessorie dei finanziamenti
Infine, le spese accessorie, nei finanziamenti, sono talvolta
significative: è bene informarsi quali siano le spese che la banca
richiede per gestire il mutuo (ad esempio spese di incasso della rata
o per fornire ricevute di pagamenti o il riepilogo delle rate pagate).
Le condizioni del finanziamento che si fa con la banca dipendono anche
da queste spese accessorie.
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