SENTENZA N. 14730 DEL 14 NOVEMBRE 2000

Contratti in genere - scioglimento del contratto - recesso unilaterale - preliminare di vendita immobiliare - accordo risolutorio e dichiarazione di recesso - forma scritta - necessità.

Nei contratti formali (tra cui il preliminare di compravendita di beni immobili, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 cod. civ.), le cause modificative o estintive del rapporto debbono risultare da fattori prestabiliti dalle parti nello stesso contratto e debbono essere, comunque, espresse nella forma richiesta per il contratto al quale si riferiscono, con la conseguenza che tanto l'accordo solutorio quanto la dichiarazione di recesso debbono rivestire la stessa forma scritta richiesta per la stipulazione del contratto preliminare.

SENTENZA N. 14637 DEL 10 NOVEMBRE 2000

Mandato - in genere (nozione, caratteri, distinzione e differenze tra mandatario e nunzio) - procura - effetti negoziali diversi - identica necessità della forma scritta, ad substantiam - condizioni - mandato con rappresentanza - forma libera per il contratto di mandato, vincolata e dipendente da quella necessaria perché l'attività autorizzata produca gli effetti voluti, per la procura - fondamento.

Procura e contratto di mandato senza rappresentanza producono effetti negoziali diversi: la prima conferisce ad un soggetto il potere di agire nel nome e in vece del rappresentante; il secondo obbliga il mandatario al compimento di attività giuridiche nell'interesse del mandante, senza spendere il suo nome. Poiché però entrambi i negozi assolvono il ruolo di manifestazione della volontà, rispettivamente del rappresentato, o del mandante, di ottenere il compimento dell'attività da parte del rappresentante o del mandatario, condizione di validità dell'uno e dell'altro è che tale manifestazione abbia la medesima forma prescritta perché l'attività - che può, o deve, esser compiuta - possa produrre gli effetti voluti. Qualora invece il mandante conferisca la rappresentanza al mandatario, la forma per la validità del contratto di mandato è libera, con conseguente costituzione dei rispettivi diritti e obblighi, mentre per la forma necessaria alla validità della procura si applicano i principi predetti.

SENTENZA N. 14532 DELL'8 NOVEMBRE 2000

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - preliminare di vendita immobiliare - vincolo successivo al contratto derivante da pignoramento in danno del promittente alienante - violazione dell'obbligo ex art. 1477 cod. civ. - configurabilità - conseguenze - sentenza ex art. 2932 cod. civ. - poteri del giudice - subordinazione del pagamento del saldo del prezzo all'estinzione del vincolo da parte del promittente venditore - legittimità.

Qualora, dopo la conclusione di un preliminare di compravendita immobiliare, il bene venga gravato, da parte del promittente venditore, da garanzie reali, la situazione non rientra nella previsione dell'art. 1482 cod. civ., integrando invece una violazione dell'obbligo ex art. 1477 cod. civ. di consegnare la cosa promessa in vendita nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Conseguentemente, ove il promissario acquirente agisca per l'esecuzione in forma specifica ai sensi dell'art. 2932 cod. civ., il giudice, accolta la domanda, nello stabilire le modalità ed i termini entro i quali l'attore deve adempiere la propria obbligazione di pagare il residuo prezzo, può - per l'esigenza di salvaguardare l'equilibrio sinallagmatico dei contrapposti interessi - subordinare tale pagamento all'estinzione, da parte del promittente venditore, della garanzia o del vincolo (nella specie derivante da pignoramento).

SENTENZA N. 14358 DEL 3 NOVEMBRE 2000

Vendita - promessa di vendita - preliminare cosiddetto "complesso" - consegna anticipata del bene - conseguenze - posizione soggettiva del promissario acquirente - possesso - configurabilità - limiti.

Possesso - acquisto - in genere - contratto preliminare di vendita - consegna anticipata del bene - posizione soggettiva del promissario acquirente - possesso - configurabilità - limiti.

Nell'ipotesi di contratto preliminare cosiddetto "complesso" a consegna anticipata del bene la situazione del promissario acquirente si connota - ove non risulti diversamente dalla relativa clausola contrattuale - nei termini del "possesso".

SENTENZA N. 12563 DEL 22 SETTEMBRE 2000

Donazione - indiretta - negozio mezzo - in genere - acquisto di un immobile con danaro del disponente ed intestazione del bene ad altro soggetto - donazione indiretta del bene e non del denaro - configurabilità.

Nell'ipotesi di acquisto di un immobile con denaro proprio del disponente ed intestazione ad altro soggetto che il disponente intende in tal modo beneficiare, l'atto integra una donazione indiretta del bene stesso costituendo strumento formale per il trasferimento del bene ed il corrispondente arricchimento del patrimonio del destinatario.

SENTENZA N. 12556 DEL 22 SETTEMBRE 2000

- I -

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - in genere (nozione, caratteri, distinzione) - vendita d'immobile - titoli e documenti relativi alla proprietà - obbligo di consegna - sussistenza - edificio con destinazione residenziale - certificato d'abitabilità - obbligo di consegna - sussistenza.

Nella promessa di vendita, il promittente venditore ha l'obbligo di fornire la documentazione necessaria a comprovare la titolarità del diritto e la libertà del bene oggetto d'alienazione da vincoli e pesi pregiudizievoli, nonché trattandosi di edificio, la regolarità amministrativa dello stesso, alla quale va aggiunto anche il certificato d'abitabilità ove trattisi di immobile con destinazione residenziale, che il venditore ha l'onere di procurarsi.

- II -

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - previsione di adempimento della controprestazione alla stipulazione del definitivo - emissione della sentenza costitutiva - pagamento del prezzo - condizione per il verificarsi dell'effetto traslativo.

In tema di contratto preliminare, ove per accordo delle parti la controprestazione debba essere eseguita al momento della stipula del contratto definitivo o successivamente, la sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. è pronunziata indipendentemente da qualsiasi offerta ed il pagamento del prezzo o della parte residua di esso è imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla sentenza stessa.

SENTENZA N. 10789 DEL 12 AGOSTO 2000

- I -

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - riscatto - in favore del proprietario del fondo confinante - comunicazione ex art. 8 legge n. 590 del 1965 - contenuto - effetti - esonero del retraente dalla prova dei requisiti richiesti per l'esercizio di detto diritto - esclusione - onere probatorio a carico del medesimo - persistenza.

In tema di prelazione agraria, la comunicazione di cui all'art. 8 della legge n. 590 del 1965 (modificato dall'art. 8 della legge n. 817 del 1971), non contenendo alcun riconoscimento implicito e costituendo solo l'adempimento unilaterale di una formalità dovuta, proveniente dal proprietario alienante il fondo, soggetto diverso dall'eventuale acquirente del fondo, nei cui confronti deve essere fatto valere il diritto di riscatto, non può esonerare il retraente dall'onere della prova dell'esistenza dei requisiti richiesti per l'esercizio di tale diritto (tra i quali la stessa qualità di affittuario coltivatore diretto, mezzadro, colono e compartecipe), che resta a suo carico secondo il principio generale di cui all'art. 2697 cod. civ..

- II -

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - riscatto - mancanza di uno dei requisiti di legge - esercizio del riscatto - esclusione - azione ex art. 2932 - esercizio - esclusione.

La prelazione agraria presupponendo il possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi previsti dalla legge per il riconoscimento del relativo diritto non può essere validamente esercitata - né conseguentemente attribuisce il diritto di riscatto in caso di vendita del fondo - a colui il quale, pur avendo ricevuto la denuntiatio e dichiarato di esercitare la prelazione, sia privo dei prescritti requisiti, senza che possa competergli l'azione a norma dell'art. 2932 cod. civ. non essendo la prelazione assimilabile ad un obbligo a contrarre.

SENTENZA N. 9454 DEL 18 LUGLIO 2000

Locazione - disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978, n. 392, cosiddetta sull'equo canone) - immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - prelazione (diritto di) - riscatto (diritto di) - in genere - immobile adibito solo in parte agli usi richiesti per l'applicazione degli artt. 38 e 39 legge equo canone - diritti di prelazione e riscatto - insussistenza - limiti.

Nell'ipotesi che sia trasferito a titolo oneroso un immobile urbano locato e che solo una parte del medesimo sia adibita ad attività avente le caratteristiche richieste per l'applicabilità degli artt. 38 e 39 della legge 392/78, qualora detto uso non sia (oltre che de jure ed effettivo) prevalente in relazione all'intero immobile locato, non possono ritenersi sussistenti i diritti di prelazione e riscatto previsti da tali norme neppure con riferimento alla sola parte predetta.

SENTENZA N. 9235 DEL 12 LUGLIO 2000

Vendita - oggetto della vendita - determinatezza o determinabilità - estremi - bene costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande - mancate specificazioni dei confini ed indicazioni approssimative dell'estensione - insufficienza.

In tema di compravendita immobiliare, ai fini della sussistenza del requisito della determinatezza o della determinabilità dell'oggetto del contratto, nell'atto devono essere indicati gli elementi necessari per la identificazione del bene venduto, i quali devono essere certi ed oggettivi, e cioè idonei per la individuazione dell'oggetto. Detta ipotesi, pertanto, non ricorre nella vendita di un bene - costituito da un lotto di terreno da staccarsi da uno più grande- di cui non siano specificati i confini e venga indicata solo per approssimazione anche l'estensione, essendo tali elementi privi di certezza in ordine alla oggettiva consistenza del bene.

SENTENZA N. 8880 DEL 3 LUGLIO 2000

Vendita - obbligazioni del venditore - consegna della cosa - cosa diversa dalla pattuita (aliud pro alio) - in genere - vendita di immobile destinato ad abitazione - mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipula del contratto - consegna di aliud pro alio - configurabilità - limiti.

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione, in assenza di patti contrari, ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità senza della quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale, e tale requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e da altro, in quanto chi acquista un immobile - salvo che sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico - ha diritto alla consegna di un appartamento in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata, quindi, rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente la mancata consegna di tale licenza implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile ovvero costituire il fondamento dell'exceptio prevista dall'art. 1460 cod. civ., per il solo fatto che si è consegnato un bene che presenta problemi di commerciabilità, essendo irrilevante la circostanza che l'immobile sia stato costruito in conformità delle norme igienico- sanitarie, della disciplina urbanistica e delle prescrizioni della concessione ad edificare, ovvero che sia stato concretamente abitato.

SENTENZA N. 8794 DEL 28 GIUGNO 2000

Contratti in genere - invalidità - nullità del contratto – parziale clausole contrattuali affette da nullità - inserzione automatica di norme imperative ex art. 1419 comma secondo cod. civ. - condizioni e limiti.

L’inserzione automatica di norme imperative in sostituzione di una clausola contrattuale affetta da nullità può dirsi legittima, a norma dell’art. 1419, comma secondo, cod. civ., soltanto se la sostituzione stessa debba avvenire "di diritto", in forza, cioè, di un’espressa disposizione di legge la quale, oltre a comminare la nullità di una determinata clausola, ne imponga anche la sostituzione con una normativa legale, mentre la predetta inserzione non è attuabile qualora il legislatore, nello stabilire la nullità di una clausola o di una pattuizione, non ne abbia espressamente prevista la sostituzione con una specifica norma imperativa (fattispecie in tema di clausola di un contratto preliminare contenente una pattuizione contraria alla norma di cui art. 60 d.P.R. 634/1972 - previsione di indicazione di un prezzo minore di quello realmente pattuito in sede di rogito notarile -, ritenuta nulla dalla S.C., ma non sostituibile dal combinato disposto degli artt. 41, 60 e 70 del citato d.P.R., mancando, nella specie, l’elemento rigidamente predeterminato destinato a sostituirsi alla clausola contrattuale).

SENTENZA N. 8607 DEL 24 GIUGNO 2000

Contratti in genere - simulazione - assoluta - sentenza dichiarativa della simulazione assoluta di un contratto ad effetti reali - imposta di registro - assoggettamento ad imposta proporzionale - necessità - fondamento.

Tributi erariali indiretti (riforma tributaria del 1972) - imposta di registro - applicazione dell’imposta - nullità ed annullabilità dell’atto - in genere - sentenza dichiarativa della simulazione assoluta di un contratto ad effetti reali - assoggettamento ad imposta proporzionale - necessità - fondamento.

Nella vigenza del d.P.R. n. 634 del 1972, la sentenza dichiarativa della simulazione assoluta di una vendita, siccome implicante "ritrasferimento" del cespite apparentemente negoziato, al simulato alienante, deve, ai fini dell’imposta di registro, deve essere assoggettata a tassazione proporzionale.

SENTENZA N. 8491 DEL 22 GIUGNO 2000

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - forma in genere - forma scritta ad substantiam - risoluzione del contratto per mutuo consenso - modalità delle restituzioni - forma scritta - necessità.

Le modalità delle restituzioni conseguenti al contratto preliminare di vendita immobiliare redatto nella necessaria forma scritta secondo il disposto dell’art. 1351 cod. civ., poi assuntamente risolto per mutuo consenso, attengono pur sempre al negozio risolutorio ed esigono pertanto la loro rappresentazione nella medesima forma prescritta a pena di nullità per il contratto che le parti stesse hanno di comune accordo inteso risolvere. Ne consegue che la prova di quelle modalità non può essere fornita a mezzo di testimoni, salva l’ipotesi della perdita incolpevole del documento che le rappresentava. Ad analoga conclusione deve pervenirsi ove dette modalità costituiscano patti aggiunti alla stipulazione risolutoria avuto riguardo alla preclusione del mezzo di prova testimoniale posta dall’art.2722.

SENTENZA N. 8488 DEL 22 GIUGNO 2000

Contratti in genere - caparra - confirmatoria - contratto preliminare unilaterale - versamento al promittente di una somma di denaro da parte del contraente non ancora obbligato - caparra confirmatoria - configurabilità - esclusione - funzione - acconto sul prezzo.

Nel contratto preliminare unilaterale la dazione di una somma da parte del contraente non ancora obbligato, ancorché qualificata come dazione a titolo di caparra confirmatoria, assolve solo la funzione di versamento di un acconto nel prezzo.

SENTENZA N. 8390 DEL 20 GIUGNO 2000

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) – requisiti accidentali - condizione - potestativa (causale e mista) - condizione meramente potestativa - nozione.

La condizione meramente potestativa e la conseguente sanzione di nullità di cui all’art. 1355 cod. civ. non sussistono quando l’impegno che la parte si assume, non è rimesso al suo mero arbitrio ma è collegato ad un gioco di interessi e di convenienza e si presenta come alternativa capace di soddisfare anche il proprio interesse, mentre la condizione potestativa invalidante il negozio è quella che dipende dal mero arbitrio del soggetto obbligato, così da presentarsi come effettiva negazione di ogni vincolo con la conseguenza che essa deve escludersi quando l’evento dedotto dipenda anche dal concorso di fattori estrinseci che possono influire sulla determinazione della volontà pur se la relativa valutazione sia rimessa all’esclusivo apprezzamento dell’interessato.

SENTENZA N. 8365 DEL 20 GIUGNO 2000

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - forma - scritta - ad substantiam - in genere - dichiarazione ricognitiva dell’altrui diritto di proprietà su bene immobile - effetti costitutivi del diritto - condizioni - forma scritta - necessità.

La possibilità di attribuire efficacia costitutiva ad una dichiarazione ricognitiva dell’altrui diritto dominicale su un bene immobile presuppone che anche la causa della dichiarazione risulti dall’atto, dato che, trattandosi di un bene immobile per il cui trasferimento è necessaria la forma scritta ad substantiam, tutti gli elementi essenziali del negozio debbono risultare per iscritto.

SENTENZA N. 7724 DEL 7 GIUGNO 2000

- I -

Contratti in genere - rappresentanza - contratto concluso dal falso rappresentante (rappresentanza senza poteri) - in genere - rapporto organico fra detto soggetto ed un ente - imputabilità dell’atto all’ente - limiti.

Il disposto dell’art. 1388 cod. civ. che attribuisce "direttamente effetto nei confronti del rappresentato" al contratto concluso in suo nome dal rappresentante, ma soltanto se costui si è mantenuto nei limiti delle facoltà conferitegli, trova applicazione anche nel caso di rappresentanza organica, poiché è nell’essenza dell’uno come dell’altro istituto che un soggetto debba risentire nella propria sfera giuridica le conseguenze dell’operato altrui esclusivamente nei limiti in cui lo abbia consentito.

- II -

Contratti in genere - rappresentanza - in genere - contratto concluso dal rappresentante di una associazione non riconosciuta - limitazione del potere di rappresentanza per clausola statutaria - applicazione analogica dell’art. 19 cod. Civ. Alle associazioni di fatto - esclusione - opponibilità al terzo contraente delle limitazioni statutarie e dei poteri rappresentativi - ammissibilità - conoscenza da parte del terzo di dette limitazioni - necessità - esclusione.

L’art. 19 cod. civ. - norma da considerarsi eccezionale - il quale non consente alle persone giuridiche private di opporre le limitazioni del potere di rappresentanza dei propri organi soltanto ove non risultino dal prescritto registro e salvo che si provi che il terzo ne fosse a conoscenza, non è applicabile, in via di interpretazione estensiva o per analogia, alle associazioni non riconosciute, in quanto per esse non è stabilita alcuna forma di pubblicità. Ne consegue che l’eccesso di potere rappresentativo dell’organo dell’associazione che ha agito nei confronti dei terzi, per essere l’esercizio di detto potere in base allo statuto dell’ente subordinato alla previa delibera di altro organo, rende il negozio inopponibile all’ente, indipendentemente dalla conoscenza del difetto del potere rappresentativo da parte dell’altro contraente.

SENTENZA N. 7471 DEL 5 GIUGNO 2000

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto - preliminare di vendita immobiliare - immobile gravato da vincoli reali ignoti al promissario acquirente - mezzi di tutela del promissario acquirente - azione ex art. 2932 cod. civ. - contestuale azione di riduzione del prezzo - inclusione - contestuale domanda di condanna del promittente venditore alla liberazione del bene dal vincolo o al pagamento del relativo debito al creditore - preclusione - ragioni.

Il destinatario di una promessa di vendita immobiliare, ove la cosa sia gravata da vincoli reali (nella specie pignoramento) della cui esistenza egli non sia stato edotto, può esercitare, in luogo dell’azione di risoluzione del contratto per inadempimento, quella di esecuzione in forma specifica dell’obbligazione assunta dall’altra parte, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., nonché contestualmente la quanti minoris, in ragione della corrispondente diminuzione di valore del bene. Non gli è invece consentito chiedere, poiché si tratta di un facere infungibile, che il promittente venga condannato a liberare la cosa dai pesi di carattere reale da cui è onerata, neppure nella forma della condanna al pagamento del debito in vista del quale quei vincoli sono stati imposti: condanna che non potrebbe essere pronunciata in favore di un soggetto estraneo al giudizio e che comunque atterrebbe ugualmente ad un facere infungibile, insuscettibile di esecuzione forzata, appunto perché dovuto a un terzo.

SENTENZA N. 6233 DEL 15 MAGGIO 2000

Contratti in genere - invalidità - nullità del contratto - in genere - nullità ex art. 17 legge n. 47/85 - estensione al trasferimento delle accessioni degli edifici costruiti senza concessione edilizia.

La nullità degli atti di trasferimento di edifici costruiti senza concessione edilizia ovvero senza concessione in sanatoria, ai sensi dell'art. 17 della legge n. 47/1985, si estende al trasferimento delle accessioni dei detti immobili.

SENTENZA N. 4977 DEL 18 APRILE 2000

Vendita - obbligazioni del venditore - evizione (garanzia per) - parziale - cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi - actio quanti minoris - prescrizioni normative in tema di aree destinate a parcheggio - conseguente limite legale alla proprietà del bene - configurabilità come oneri non apparenti gravanti sull'immobile ex art. 1489 cod. civ. - esclusione - conseguenze.

Il diritto reale d'uso di aree destinate a parcheggio, quale limite legale della proprietà del bene, deriva da norme imperative assistite, come tali, da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari, sì che il vincolo da esse imposto non può legittimamente qualificarsi come onere non apparente gravante sull'immobile secondo la previsione dell'art. 1489 cod. civ. e non è, conseguentemente, invocabile dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto.

SENTENZA N. 4659 DEL 12 APRILE 2000

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - fondo destinato in parte ad utilizzazione edilizia - diritto di prelazione - solo per la parte che ha conservato destinazione agricola.

Tutti i requisiti della prelazione, compresa la destinazione agricola del fondo, devono coesistere al momento del suo esercizio. Consegue che qualora il fondo messo in vendita sia in parte destinato ad utilizzazione edilizia, il diritto di prelazione (come di riscatto) da parte del colono insediato può esercitarsi solo per la porzione che ha conservato la destinazione agricola.

SENTENZA N. 3903 DEL 30 MARZO 2000

- I –

Contratti in genere - rappresentanza - contratto concluso dal rappresentante - in genere - contratto avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili - stipula da parte del rappresentante in nome e per conto del rappresentato - contemplatio domini risultante dallo stesso atto - necessità - conoscenza del rapporto rappresentativo da parte del terzo contraente - irrilevanza.

Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili stipulati dal rappresentante in nome e per conto del rappresentato, la contemplatio domini, pur non richiedendo l'uso di formule sacramentali, deve risultare ad substantiam dallo stesso documento comprovante il contratto, restando irrilevante la conoscenza, da parte del terzo contraente, dell'esistenza del rapporto rappresentativo.

- II –

Società - di capitali - società per azioni - organi sociali - amministratori - rappresentanza della società - in genere - spendita del nome della società - necessità - omissione - conseguenze.

Anche nell'ipotesi di rappresentanza sociale è necessaria la contemplatio domini, onde, se il rappresentante di una società non ne spende il no me, il negozio dallo stesso concluso non spiega effetti nei confronti della società medesima.

SENTENZA N. 2050 DEL 23 FEBBRAIO 2000

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - diritto di prelazione "a parità di condizioni" ex art. 8 legge n. 590 del 1965 - affittuario - esercizio della prelazione - possibilità di discriminare le clausole non favorevoli - inopponibilità di queste ultime - esclusione.

L'art. 8 della legge n. 590 del 1965 attribuisce all'affittuario, in caso di trasferimento del fondo a titolo oneroso, il diritto di prelazione "a parità di condizioni". In tale ipotesi, l'affittuario è posto nell'alternativa tra il "sostituirsi", nel contratto, al promittente acquirente, facendo proprie tutte le obbligazioni previste a carico di quest'ultimo nel preliminare, o "rifiutare la proposta, senza alcuna facoltà, nel primo caso, di discriminare, tra le clausole contrattuali stipulate dal promittente venditore e dal promissario acquirente, quelle a lui favorevoli e quelle sfavorevoli, in quanto eccessivamente onerose, per inferirne la opponibilità nei suoi confronti solo delle prime. (Nella fattispecie, alla stregua di tale principio, la S.C. ha confermato la decisione della Corte di merito che, in riforma della sentenza del giudice di primo grado, aveva ritenuto decaduto l'affittuario dal diritto di prelazione per non aver corrisposto, nel termine di legge, unitamente al capitale, anche gli interessi convenuti nel contratto preliminare di vendita del fondo).

SENTENZA N. 1964 DEL 22 FEBBRAIO 2000

Contratti in genere - contratto preliminare (compromesso) - esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - compravendita immobiliare - pagamento del prezzo (o del suo residuo) da eseguire al momento della stipulazione del contratto definitivo - accordo delle parti in tal senso - subordinazione dell'effetto traslativo della sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ. al relativo versamento - configurabilità.

L'effetto traslativo della sentenza di esecuzione in forma specifica degli obblighi derivanti da un contratto preliminare di compravendita immobiliare è subordinato alla condizione del pagamento del prezzo (o del suo residuo), ove le parti abbiano pattuito che tale versamento debba avvenire all'atto della stipulazione del contratto definitivo.

SENTENZA N. 1960 DEL 22 FEBBRAIO 2000

Vendita - obbligazioni del venditore - consegna della cosa - titoli e documenti relativi alla proprietà ed all'uso - vendite successive dello stesso bene - mancata consegna, da parte di uno dei venditori, dei titoli e documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta - ripercussione del danno su tutta la serie dei trasferimenti successivi - sussistenza - autonomia dei singoli contratti - rilevanza - esclusione - diritto del contraente di buona fede al risarcimento del danno nei confronti del primo venditore inadempiente - sussistenza - fondamento.

In caso di vendite successive dello stesso bene, qualora uno dei venditori venga meno al proprio obbligo primario, nascente dalla disposizione dell'art. 1477 cod. civ., di consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà ed all'uso della cosa venduta, il danno si ripercuote su tutta la serie dei trasferimenti successivi, nonostante l'autonomia dei singoli contratti, e il contraente in buona fede è legittimato a chiedere il risarcimento nei confronti del primo venditore inadempiente, sulla base dei rapporti obbligatori di garanzia che legano a catena i vari contraenti.

SENTENZA N. 1632 DEL 14 FEBBRAIO 2000

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - accordo delle parti - responsabilità precontrattuale (trattative e formazione del contratto) - stadio delle trattative - affidamento alla conclusione del contratto - recesso senza giusta causa - violazione del principio di buona fede - risarcimento del danno - determinazione.

La responsabilità precontrattuale ai sensi dell'art. 1337 cod. civ. può conseguire tanto in relazione al processo formativo del contratto quanto in rapporto alle semplici trattative, riguardate come qualcosa di diverso da esso, ossia come quella fase anteriore in cui le parti si limitano a manifestare la loro tendenza verso la stipulazione del contratto, senza ancora porre in essere alcuno di quegli atti di proposta e di accettazione che integrano il vero e proprio processo formativo. Se lo svolgimento delle trattative è, per serietà e concludenza, tale da determinare un affidamento nella stipulazione del contratto, la parte che ne receda senza giusta causa, violando volontariamente l'obbligo di comportarsi secondo buona fede, è tenuta al risarcimento dei danni nei limiti dell'interesse negativo.

SENTENZA N. 1443 DEL 9 FEBBRAIO 2000

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - comunicazione in qualunque modo, anche verbale, della vendita o promessa di vendita del fondo, stipulata da un falsus procurator - idoneità per la decorrenza del termine per l'esercizio del diritto di riscatto o di prelazione - fondamento - conseguenze.

Un contratto di vendita o di promessa di vendita di un terreno agrario, stipulato da un falsus procurator, comunicato in qualunque modo, anche verbalmente - non avendo carattere cogente ed inderogabile il procedimento di notifica previsto dall'art. 8 legge 26 maggio 1965 n. 590, modificato ed integrato dagli artt. 7 e 8 legge 14 agosto 1971 n. 817- è idoneo per l'esercizio del diritto di riscatto o prelazione da parte del coltivatore diretto confinante perché tale contratto non è né nullo, né annullabile, ma soltanto inefficace nei confronti del dominus - unico legittimato a rilevarne l'inefficacia - con la conseguenza che il mancato esercizio nei termini del predetto diritto ne determina la decadenza, mentre dal positivo esercizio deriva al predetto coltivatore, che abbia confidato incolpevolmente sull'efficacia del contratto, il diritto al risarcimento del danno, se lo pseudo rappresentato non lo ratifica.

SENTENZA N. 1423 DEL 9 FEBBRAIO 2000

Divisione - divisione ereditaria - operazioni divisionali - formazione dello stato attivo dell'eredità immobili non divisibili in genere - vendita agli immobili di beni indivisibili - natura di rimedio residuale - configurabilità - domanda d'attribuzione dell'intero proposta da un solo condividente - conseguenze.

In tema di divisione di beni comuni, l'art. 720 cod. civ. (applicabile allo scioglimento di ogni tipo di comunione, per effetto del richiamo contenuto nell'art. 1116 cod. civ.) configura la vendita all'incanto degli immobili non divisibili come rimedio residuale, cui ricorrere quando nessuno dei con dividendi possa o voglia giovarsi della facoltà d'attribuzione dell'intero, con i conseguenti addebiti. Tale domanda d'attribuzione, ove proposta da uno soltanto dei condividendi, vale di per sé ad impedire che sia disposta la vendita ed in tale ipotesi non deve essere svolta alcuna valutazione sull'entità della relativa quota rispetto alle altre, non potendo aver luogo il giudizio comparativo implicato dall'art. 720 cod. civ.

SENTENZA N. 1289 DEL 5 FEBBRAIO 2000

Negozi giuridici - fiduciari - oggetto del ritrasferimento - situazioni giuridiche soggettive attive - natura - reale o personale - diritti derivanti dal contratto preliminare - configurabilità.

Il pactum fiduciae può configurarsi in relazione a situazioni giuridiche soggettive di natura reale o personale, assumendo rilievo decisivo solo l'obbligo del fiduciario di ritrasferire il bene o il diritto acquistato al fiduciante o a terzi. È, pertanto, ravvisabile nell'ipotesi in cui il ritrasferimento al fiduciante concerna i diritti derivanti al fiduciario dal contratto preliminare di compravendita immobiliare già stipulato con terzi.

SENTENZA N. 1133 DEL 2 FEBBRAIO 2000

Azienda - cessione - in genere - successione del cessionario nel contratto di locazione dell'immobile ove è esercitata l'azienda - effetto automatico di norme imperative (artt.2558 cod. Civ. E 36 legge 392/1978) - esclusione - cessione del contratto di locazione, anche per facta concludentia e senza il consenso del locatore, successivamente alla cessione di azienda - ammissibilità - condizioni.

L'alienazione dell'azienda esercitata in un immobile adibito ad uso commerciale non comporta né ai sensi dell'art. 2558 cod. civ. né ai sensi dell'art. 36 della legge 392/1978 l'automatica cessione del contratto di locazione, in quanto le norme suddette consentono ma non impongono rispettivamente all'acquirente dell'azienda di subentrare nei contratti stipulati per l'esercizio di essa, sempreché non sia pattuito diversamente, nonché al venditore dell'azienda, quale conduttore dell'immobile in cui la stessa si esercita, di sublocare l'immobile o di cedere il contratto di locazione senza il consenso del locatore.

SENTENZA N. 1036 DEL 29 GENNAIO 2000

Donazione - facoltà del donante - donazione modale - in genere - azione per l'adempimento dell'onere - legittimazione attiva - del donante e di qualsiasi interessato - azione di risoluzione della donazione per inadempimento dell'onere - legittimazione attiva - del donante e degli eredi.

Ai sensi dell'art. 793 cod. civ., mentre per l'adempimento dell'onere imposto con le donazioni modali sono legittimati ad agire sia il donante sia qualunque altro interessato (anche durante la vita del donante stesso), per la risoluzione della donazione per inadempimento dell'onere possono agire unicamente il donante e, dopo la sua morte, gli eredi, e ciò sempre che tale facoltà di agire sia espressamente prevista nell'atto di donazione. Tale principio deve ritenersi applicabile anche alle donazioni compiute in epoca antecedente all'entrata in vigore del codice del 1942, (pur se il codice del 1865, all'art. 1080, non prevedeva espressamente alcuna limitazione soggettiva per l'azione di risoluzione "de qua") qualora la qualità di "interessato" (e la conseguente legittimazione all'azione) risulti acquistata per effetto di un atto compiuto sotto il vigore dell'attuale codice civile.

SENTENZA N. 869 DEL 25 GENNAIO 2000

Divisione - divisione giudiziale - operazioni - operazioni davanti al notaio - in genere - attività del notaio - natura amministrativa - avvisi - disciplina delle notificazioni e comunicazioni degli atti giudiziari - applicabilità - esclusione.

Qualora a dirigere le operazioni di divisione sia stato delegato, ai sensi dell'art. 790 cod. proc. civ., un notaio, l'attività da questo svolta ha natura amministrativa, onde non trovano applicazione i principi che disciplinano le notifiche e le comunicazioni eseguite ad istanza del giudice, come confermato dal fatto che l'organo amministrativo (cioè il notaio) si avvale per le comunicazioni di uno strumento particolare quale l'avviso.

SENTENZA N. 673 DEL 21 GENNAIO 2000

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - esclusione - condizioni - natura non agricola del terreno - destinazione edilizia in base a piano regolatore anche non approvato - sufficienza - richiesta di variante da parte del proprietario del fondo - persistenza della destinazione agricola.

L'art. 8, secondo comma, della legge 26 maggio 1965, n. 590 nell'escludere il diritto di prelazione quando i terreni siano destinati ad utilizzazione edilizia in base a piani regolatori anche se non ancora approvati, postula che nel momento in cui la prelazione o il riscatto vengano esercitati sia già iniziato un procedimento amministrativo rivolto al cambiamento di destinazione urbanistica attraverso atti pubblici dell'amministrazione che incidano sull'assetto territoriale con scelte certe e conoscibili da terzi, onde non è sufficiente perché venga meno la destinazione agricola del fondo la sola richiesta di variante da parte del proprietario del fondo, trattandosi di un atto privato che non indica l'esistenza di una scelta pubblica, anche se non ancora perfezionatasi.

SENTENZA N. 642 DEL 21 GENNAIO 2000

Donazione - indiretta - negozio mezzo - negotium mixtum cum donatione - nozione - donazione indiretta attraverso compravendita - configurabilità - conseguenze - forma - dello schema negoziale adottato.

Il negotium mixtum cum donatione costituisce una donazione indiretta attuata attraverso la utilizzazione della compravendita al fine di arricchire il compratore della differenza tra il prezzo pattuito e quello effettivo, per la quale non è necessaria la forma dell'atto pubblico richiesta per la donazione diretta, essendo, invece, sufficiente la forma dello schema negoziale adottato.

SENTENZA N. 534 DEL 19 GENNAIO 2000

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - terreni destinati ad utilizzazione edilizia, industriale e turistica in base a piani regolatori - diritto di prelazione e riscatto - esclusione - "piano regolatore" - nozione.

Ai fini della esclusione del diritto di prelazione o di riscatto dei fondi rustici, prevista dall'art. 8 comma secondo della legge 26 maggio 1965, n. 590 nei casi in cui il terreno promesso in vendita, in base al piano regolatore, anche se non ancora approvato, sia destinato ad utilizzazione edilizia, industriale o turistica, il termine "piano regolatore" non deve essere inteso nel suo significato tecnico giuridico proprio della legislazione urbanistica ma deve essere piuttosto riferito ad ogni strumento urbanistico pervenuto ad un grado di completezza e perfezione sufficiente per ritenere esistente una volontà precettiva della pubblica amministrazione volta a regolare l'assetto del territorio con quel carattere di stabilità, di determinatezza ed imperatività che caratterizza i provvedimenti jure imperii.

SENTENZA N. 14287 DEL 18 DICEMBRE 1999

Vendita - oggetto della vendita - vendita di quote di società oggetto - partecipazione sociale - conseguenze in ordine alla risoluzione del contratto ex art.1497 cod. civ. - mancanza di qualità inerente al patrimonio sociale - rilevanza - esclusione - limiti.

La mancanza di qualità come causa di risoluzione del contratto di cessione di quote sociali (art. 1497 cod. civ.) - le quali del contratto stesso costituiscono l'oggetto in senso giuridico - può riguardare soltanto le qualità dei diritti e degli obblighi attribuiti dalla quota sociale e non il suo valore economico, il quale attiene non all'oggetto del contratto, ma alla sfera delle valutazioni motivazionali delle parti. Pertanto, il difetto della qualità assume rilevanza giuridica, solo se, in relazione alla rilevanza della partecipazione economica, siano state previste esplicite garanzie contrattuali.

SENTENZA N. 14274 del 18 DICEMBRE 1999

Donazione - Responsabilità patrimoniale - Conservazione della garanzia patrimoniale - Revocatoria ordinaria (azione pauliana) - Condizioni e presupposti (esistenza del credito, "eventus damni, consilium fraudis et scientia damni") - Atti gratuiti di disposizione successivi al sorgere del credito - "Consilium fraudis" - Portata Accertamento - Criteri - Prova - Contenuto - Presunzioni - Ammissibilità

In tema di revocatoria ordinaria, ai fini della configurabilità del "consilium fraudis" per gli atti di disposizione a titolo gratuito compiuti dal debitore successivamente al sorgere del credito, non è necessaria l'intenzione di nuocere ai creditori, ma è sufficiente la consapevolezza, da parte del debitore stesso (e non anche del terzo beneficiario), del pregiudizio che, mediante l'atto di disposizione, sia in concreto arrecato alle ragioni del creditore, consapevolezza la cui prova può essere fornita anche mediante presunzioni.

SENTENZA N. 14240 DEL 17 DICEMBRE 1999

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - in genere - coadiuvanti i componenti della famiglia colonica - regime anteriore alla legge n. 203/1988 legittimazione attiva all'azione di riscatto - esclusione - neppure nel caso di impresa familiare.

I diritti di prelazione e riscatto agrario ai sensi dell'articolo 8 della legge n. 590 del 1965, stante la tassativa indicazione contenuta in detta norma, non possono essere riconosciuti, nel regime anteriore alla legge n. 203 del 1982, a coloro che coadiuvano il soggetto titolare del rapporto nella conduzione del fondo, quali i componenti della sua famiglia, neppure se sia configurabile un'impresa familiare a norma dell'articolo 230 bis cod. civ., non avendo l'articolo 48 della legge n. 203 del 1982 comportato un'automatica novazione soggettiva dei rapporti di affitto in corso con la sostituzione, in qualità di conduttori, delle imprese familiari coltivatrici ai singoli contraenti del contratto preesistente; pertanto è carente di legittimazione attiva all'azione di riscatto il soggetto che agisca nella qualità di "coltivatore componente del nucleo familiare colonico".

SENTENZA N. 14025 del 14 DICEMBRE 1999

Contratto preliminare (compromesso) - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto -Sentenza di accoglimento relativa alla compravendita di un fabbricato - Validità del contratto non concluso - Mancanza della attestazione di conformità del fabbricato alla concessione edilizia - Causa ostativa all'emissione della sentenza ex art. 40 della legge n. 47 del 1985 - Esclusione

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un fabbricato, non osta all'emissione della sentenza sostitutiva della manifestazione di volontà della parte ex art. 2932 c.c. la mancanza di certificazione di conformità alla concessione edilizia, in quanto l'art. 40 della legge n. 47 del 1985 commina la nullità degli atti fra vivi con i quali vengano trasferiti diritti reali su immobili ove non contengano la dichiarazione degli estremi della licenza o della concessione, mentre non prende in considerazione l'ipotesi della conformità o meno della realizzazione rispetto alle dette licenza o concessione.

SENTENZA N. 13708 del 7 DICEMBRE 1999

Responsabilià patrimoniale - Cause di prelazione - Patto commissorio - Divieto del - Mandato irrevocabile a vendere i beni del mutuatario, conferito da questi al mutuante - Precipuo scopo di soddisfare, con il ricavato, le pretese dei creditori -Patto commissorio - Configurabilità - Esclusione

Il mandato irrevocabile a vendere i propri beni, conferito da un mutuatario al mutuante con il precipuo scopo di soddisfare con il ricavato i creditori del primo, non configura un patto commissorio.

Rappresentanza - Contratto concluso dal rappresentante - Conflitto d'interessi - Domanda di annullamento - Presupposti - Danno per il rappresentato - Necessità - Fattispecie

Per ottenere l'annullamento di un contratto di vendita concluso dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato, è necessario non solo che quegli persegua interessi, propri o di un terzo, inconciliabili con il rappresentato, ma altresì che a quest'ultimo ne sia derivato, o ne possa derivare, un danno, il che è ad esempio da escludere se le condizioni pattuite dal rappresentante siano piu' convenienti di quelle che - come accertato dal giudice del merito - il rappresentato avrebbe potuto direttamente conseguire.

SENTENZA N. 12769 DEL 17 NOVEMBRE 1999

Contratti in genere - effetti del contratto - divieto di alienazione - limiti ex art. 1379 cod. civ. - vincoli di destinazione - applicabilità.

La disposizione dell'art. 1379 cod. civ. con riguardo alle condizioni di validità del divieto convenzionale di alienare (limite temporale di durata; rispondenza ad apprezzabile interesse di una parte) si applica, essendo espressione di un principio di portata generale, anche a pattuizioni che come quelle contenenti un vincolo di destinazione, seppur non puntualmente riconducibili al paradigma del divieto di alienazione, comportino comunque limitazioni altrettanto incisive del diritto di proprietà.

SENTENZA N. 12623 DEL 15 NOVEMBRE 1999

Locazione - disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392, cosiddetta sull'equo canone) - immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - prelazione (diritto di) - in genere - immobile destinato ad attività organizzata - qualificazione dell'attività come commerciale e non meramente professionale - criteri - fattispecie relativa a laboratorio di analisi cliniche.

Ove l'immobile locato sia destinato ad attività organizzata, la qualificazione dell'attività stessa come non meramente professionale, ma commerciale, con la conseguente spettanza del diritto di prelazione dell'art. 38 della legge n. 392 del 1978, esige il riscontro di un'organizzazione d'impresa che non s'esaurisca in sostrato strumentale delle prestazioni personali e, correlativamente, il riscontro di un'esorbitanza di tali prestazioni dall'opera intellettuale in senso stretto, per trasmodare in coordinamento dei fattori produttivi indirizzato all'offerta di un servizio autonomamente rilevante (la S.C., sulla base dell'enunciato principio, ha escluso che avesse diritto alla prelazione in oggetto il titolare di un laboratorio di diagnostica ed analisi cliniche, coadiuvato da altri professionisti).

SENTENZA N. 12327 DEL 5 NOVEMBRE 1999

Contratti in genere - requisiti (elementi del contratto) - causa - illiceità - frode alla legge - frode fiscale - sanzione - fonte - nel sistema delle disposizioni fiscali - carattere esclusivo - nullità o annullabilità del negozio - esclusione.

La frode fiscale, diretta ad eludere le norme tributarie sui trasferimenti dei beni, trova soltanto nel sistema delle disposizioni fiscali la sua sanzione, la quale non è sanzione di nullità o di annullabilità del negozio.

SENTENZA N. 12295 del 5 NOVEMBRE 1999

Contratto preliminare - Clausola di trasferimento del possesso dell'immobile alla data del rogito definitivo - Richiesta del promissario acquirente di effettuare alcuni rilievi - Consegna delle chiavi da parte dell'intermediario - Occupazione dell'immobile - Spoglio clandestino - Configurabilità

Configura uno spoglio clandestino il fatto del promissario-acquirente che, dopo aver convenuto nel contratto preliminare con il promittente venditore il trasferimento del possesso dell'appartamento alla data del rogito definitivo, essendo riuscito ad ottenere prima di tale data dalla agenzia intermediaria le chiavi dell'immobile per effettuare misurazioni e riparazioni, sostituisca la serratura e occupi l'appartamento all'insaputa del promittente venditore, profittando della sua lontananza o assenza.

SENTENZA N. 11924 DEL 23 OTTOBRE 1999

Responsabilità patrimoniale - cause di prelazione - patto commissorio - divieto del - - contratto preliminare di compravendita - dissimulante mutuo con patto commissorio - configurabilità - condizioni.

Il divieto di patto commissorio, sancito dall'art. 2744 cod. civ., s'estende a qualsiasi negozio, quale ne sia il contenuto, che venga impiegato per conseguire il risultato concreto, vietato dall'ordinamento, dell'illecita coercizione del debitore a sottostare alla volontà del creditore.

Anche, quindi, un contratto preliminare di compravendita può dissimulare un mutuo con patto commissorio, ancorché non sia previsto il passaggio immediato del possesso del bene promesso in vendita, qualora la promessa di vendita garantisca la restituzione, entro un certo termine, della somma precedentemente o coevamente mutuata dal promittente compratore, sempre che risulti provato il nesso di strumentalità tra i due negozi.

SENTENZA N. 11744 DEL 19 OTTOBRE 1999

Contratti in genere - interpretazione - in genere - compravendita immobiliare - tipo di frazionamento o piantina catastale allegata all'atto - strumento di interpretazione del contratto - configurabilità

Il tipo di frazionamento o la piantina catastale, allegati all'atto e controfirmati dalle parti, costituiscono strumenti fondamentali per l'interpretazione del contratto di compravendita immobiliare, dal momento che a quei documenti le parti hanno fatto espresso riferimento.

SENTENZA N. 10761 DEL 29 SETTEMBRE 1999

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - in genere - violazione - conseguenze - nullità dei relativi contratti - esclusione.

In tema di contratti agrari, il legislatore non ha sancito la nullità dei contratti di acquisto di fondi rustici stipulati in violazione delle norme sulla prelazione agraria, ma si è limitato a stabilire (art. 8 della legge 590/65) che il coltivatore diretto può esercitare il cosiddetto "retratto" sul fondo alienato, nei confronti di qualsiasi avente causa, entro l'anno dalla trascrizione del contratto, con la conseguenza che detti contratti sono (e restano, in via definitiva) pienamente validi in caso di mancato, tempestivo esercizio del retratto da parte del coltivatore diretto.

SENTENZA N.10511 DEL 24 SETTEMBRE 1999

Contratti in genere - Clausola penale - Riduzione - Istanza di parte - Necessità - Esclusione - Potere d'ufficio - Sussistenza.

Il potere di riduzione ad equità della penale, previsto dall'articolo 1384 cod. civ. deve essere esercitato anche d'ufficio, indipendentemente da un atto di iniziativa del debitore, configurandosi come potere-dovere, attribuito al giudice per la realizzazione di un interesse oggettivo dell'ordinamento.

SENTENZA N. 10493 DEL 24 SETTEMBRE 1999

Contratti in genere - rappresentanza - contratto concluso dal rappresentante - effetti - responsabilità del rappresentante nei confronti del terzo - configurabilità - condizioni - fattispecie.

La regola della produzione degli effetti giuridici del negozio concluso dal rappresentante nella sfera del rappresentato non esclude la configurabilità di una responsabilità extracontrattuale per fatto illecito del rappresentante nei confronti del terzo ogniqualvolta il fatto generatore della responsabilità sia riconducibile soltanto al rappresentante medesimo (nella specie il soggetto intervenuto al contratto di compravendita di bene immobile in qualità di mandatario rappresentante del proprietario aveva reso, con colpa, dichiarazione di avveramento della condizione - purgazione del bene dalle trascrizioni pregiudizievoli - e il giudice di merito aveva ritenuto tale dichiarazione, fonte di danno per l'acquirente, non riconducibile al rappresentato).

SENTENZA N. 9837 DEL 15 SETTEMBRE 1999

Vendita - promessa di vendita - contratto preliminare di compravendita - previsione della sua attuazione mediante vendita indiretta caratterizzata da consegna del bene e rilascio di procura irrevocabile a vendere - finalità speculativa e di sottrazione dell'affare alla doppia imposizione del trasferimento - legittimità (dal punto di vista civilistico) - diritto del venditore all'apposizione di un termine alla procura e all'indicazione nella stessa del prezzo - esclusione.

È legittima (dal punto di vista civilistico) la previsione in sede di contratto preliminare di compravendita della possibile attuazione, a richiesta del promissario acquirente, della vendita in forma indiretta, attraverso la consegna del bene, il pagamento del prezzo e il rilascio di una procura irrevocabile a vendere, secondo un sistema diffuso nella pratica degli affari e diretto a soddisfare l'interesse dell'acquirente che abbia concluso il contratto preliminare per fini speculativi e miri a "rivendere" il bene evitando il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari. Né il promittente venditore può legittimamente subordinare l'esecuzione di tale patto alla fissazione di un termine alla procura o alla indicazione nella stessa del prezzo del contratto da stipulare, poiché tali elementi sarebbero incompatibili con il carattere irrevocabile e la finalità pratica della procura, rilasciata nell'esclusivo interesse dell'acquirente - mandatario, limitando la libertà del medesimo di "rivendere" a terzi il bene al prezzo e nel tempo da lui ritenuto più conveniente.

SENTENZA N. 9401 DEL 6 SETTEMBRE 1999

Contratti agrari - diritto di prelazione e di riscatto - prelazione - esercizio - effetto traslativo della proprietà - pagamento del prezzo o deposito liberatorio della somma - necessità - dichiarazione del prelazionante di eseguire il pagamento al momento della stipulazione del contratto davanti al notaio - irrilevanza.

In tema di prelazione agraria, la dichiarazione del titolare di esercitare il relativo diritto non produce l'effetto traslativo della proprietà del fondo se non si avveri, entro il termine previsto dall'art. 8, comma secondo, della legge 26 maggio 1965, n. 590, la condizione sospensiva dell'effettivo versamento del prezzo mediante l'adempimento della relativa obbligazione del prelazionante e, nell'ipotesi di rifiuto anche pretestuoso di accettazione da parte del creditore, il deposito liberatorio della relativa somma nelle forme di legge (art. 1210 cod. civ.), senza che all'adempimento o al deposito si possano equiparare i fatti che escludono la mora del debitore ma non lo liberano dalla sua obbligazione e che non realizzano, quindi, la condizione dell'effettivo versamento del prezzo, come l'ingiustificato rifiuto del creditore di ricevere la prestazione o l'invito del prelazionante al venditore di comparire dinanzi ad un notaio per la stipulazione dell'atto formale di trasferimento (per altro, non necessario) ed il contestuale pagamento del prezzo.

SENTENZA N. 9298 DEL 3 SETTEMBRE 1999

Contratti in genere - clausola penale - riduzione - criteri - fattispecie.

Il criterio cui il giudice deve fare riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale è rappresentato dall'interesse che la parte, secondo le circostanze, ha all'adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della effettiva incidenza dell'inadempimento sulla realizzazione dell'interesse della parte, riferita non al solo momento della conclusione del contratto, ma a quello in cui la prestazione attesa è stata, sia pure in ritardo, eseguita, o è rimasta definitivamente ineseguita. (Detti criteri la S.C. ha ritenuto non esattamente applicati dai giudici di merito nella fattispecie, in cui due dei soci di una cooperativa edilizia, che avevano avuta assegnata una villetta, avevano stipulato con l'amministratore della cooperativa ed altro soggetto una clausola penale per il caso di ritardo nell'adempimento della cancellazione dell'ipoteca di cui l'immobile era gravato entro il termine convenuto: il Tribunale prima, e la Corte d'appello poi, avevano ritenuto che l'ammontare della penale non fosse stato pattuito in misura manifestamente eccessiva alla stregua del rapporto tra valore dell'immobile ed entità del credito garantito dall'ipoteca. La S.C. ha, invece, rilevato che essendo stata la penale pattuita non per il caso che l'immobile andasse perduto nell'espropriazione promossa dal creditore, ma per il caso che ne rimanesse ostacolata la libera commerciabilità, la valutazione avrebbe dovuto essere compiuta ponendo l'entità della penale in rapporto con il valore di assegnazione dell'immobile, in modo da stabilire se la somma convenuta potesse esprimere in modo equo, ragionevole e non eccessivo il pregiudizio che le parti avrebbero potuto risentire ove avessero inteso rivendere il bene).

SENTENZA N. 9270 DEL 3 SETTEMBRE 1999

Contratti in genere - rappresentanza - contratto concluso dal rappresentante - contratto con se stesso - contratto stipulato in adempimento di un preliminare - determinazione del contenuto del contratto - idoneità ad escludere il conflitto di interessi - sussistenza.

Quando il contratto concluso dal rappresentante con se stesso è stato concluso in adempimento di un contratto preliminare non opera la presunzione di conflitto di interessi che l'art. 1395 cod. civ. pone per il caso in cui il rappresentante è tale nei confronti di due diversi soggetti e regola i rapporti tra questi. In tal caso, infatti, il contenuto del contratto non solo è determinato, ma è anche obbligato, con la conseguenza che in relazione a tale contenuto non è neppure ipotizzabile un conflitto d'interessi rilevante ai sensi della citata disposizione.

SENTENZA N. 7681 DEL 19 LUGLIO 1999

Di immobili destinati ad abitazione - Licenza di abitabilità - Consegna - Necessità - Condonabilità Equipollenza - Esclusione - Mancata consegna della licenza - Conseguenze - Inadempimento Configurabilità - Conseguenze

Il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione ha l'obbligo di dotare tale bene della licenza di abitabilità, senza la quale esso non acquista la normale attitudine a realizzare la sua funzione economico - sociale e tale requisito giuridico, essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene, non può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono, in quanto chi acquista un immobile - salvo sia reso espressamente edotto della esistenza di qualche problema amministrativo o urbanistico ha diritto alla consegna di un immobile in tutto conforme alle leggi, ai regolamenti ed alla concessione edilizia e per il quale sia stata quindi rilasciata la licenza di abitabilità; conseguentemente, la mancata consegna della medesima implica un inadempimento che, sebbene non sia tale da dare necessariamente luogo a risoluzione del contratto, può comunque essere fonte di un danno risarcibile, configurabile anche nel solo fatto di aver ricevuto un bene che presenta problemi di commerciabilità.

SENTENZA N. 7206 DEL 9 LUGLIO 1999

Contratto preliminare - Successiva stipulazione del contratto definitivo - Effetti - Superamento del primo rapporto

Nel caso in cui le parti dopo aver stipulato un contratto preliminare siano addivenute alla stipulazione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni inerenti al negozio voluto, in quanto il contratto preliminare determinando soltanto l'obbligo reciproco della stipulazione del contratto definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare. Il suddetto principio non può peraltro trovare applicazione nell'ipotesi in cui il contratto definitivo non esaurisca gli obblighi a contrarre previsti nel preliminare occorrendo in tal caso accertare la volontà negoziale delle parti valutando tra l'altro il contenuto di detto preliminare.

SENTENZA N. 6967 DEL 6 LUGLIO 1999

Promessa di vendita - Diritto del promittente venditore agli interessi per il periodo compreso tra la data di consegna e quella della stipulazione del contratto definitivo con relativo saldo del prezzo - Esclusione - Diritto agli interessi per il periodo successivo a tale data - Sussistenza - Prova della certezza e definitività del prezzo - Necessità

Nell'ipotesi di contratto preliminare di compravendita, il promittente venditore non ha diritto agli interessi compensativi ex art. 1499 c. c., per il periodo intercorrente tra la data della consegna del bene e quello della stipulazione del contratto definitivo prevista per la corresponsione del saldo del prezzo (quando, la consegna immediata del bene sia avvenuta per una specifica clausola del contratto preliminare), mentre ha diritto agli interessi per il periodo successivo alla data prevista per detta stipulazione, sul presupposto, comunque, che sia provata la certezza e definitività del prezzo anche se non ancora esigibile.

SENTENZA N. 6018 DEL 17 GIUGNO 1999

Nullità ex art. 40 legge n. 47/85 - Applicabilità ai contratti con effetti reali - Estensione ai contratti con effetti obbligatori - Esclusione

La sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 con riferimento a vicende negoziali relative ad immobili privi della necessaria concessione edificatoria e, quindi, la connessa disposizione dell'art. 21 ivi richiamato, trovano applicazione nei soli atti di trasferimento immobiliare, "id est" ai contratti con effetti reali e le relative previsioni non possono essere estese ai contratti con effetti obbligatori, quale il preliminare di vendita.

SENTENZA N. 5451 DEL 4 GIUGNO 1999

Appalto (Contratto di) - In genere (nozione, caratteri, differenze con la vendita, il contratto d'opera ed il contratto di lavoro subordinato, distinzioni) - Contratto d'opera e contratto d'appalto - Distinzione - Criterio - Dimensione e struttura organizzativa dell'impresa - Centralità (o meno) del lavoro personale dell'imprenditore artigiano - Rilevanza - Modestia dello specifico lavoro commissionato - Decisività - Esclusione - Fattispecie relativa a controversia circa il termine di prescrizione applicabile alla garanzia per difetti dell'opera.

La distinzione tra contratto d'opera e contratto d'appalto (nella specie rilevante ai fini dell'applicazione, riguardo all'azione diretta a far valere la garanzia per difetti e difformità dell'opera, della prescrizione annuale ex art. 2226, secondo comma, cod. civ. o della prescrizione biennale ex art. 1667, terzo comma), si basa sul criterio della struttura e dimensione dell'impresa a cui sono commissionate le opere, nel senso che il contratto d'opera é quello che coinvolge la piccola impresa, e cioè quella svolgente la propria attività con la prevalenza del lavoro personale dell'imprenditore (e dei propri familiari) e in cui l'organizzazione non é tale da consentire il perseguimento delle iniziative di impresa facendo a meno dell'attività esecutiva dell'imprenditore artigiano. Né, in difetto di questo requisito, é sufficiente ad escludere la figura contrattuale dell'appalto la modesta entità delle opere.