SENTENZA N. 14337 DEL 2 NOVEMBRE 2000

Responsabilità patrimoniale - cause di prelazione - ipoteca - estinzione - nuova iscrizione - titolo giustificativo dell'ipoteca non estinto - nuova iscrizione - possibilità.

A norma dell'art. 2881 cod. civ., l'ipoteca che è venuta meno a seguito della cancellazione, può essere nuovamente iscritta con un nuovo grado nella prelazione se il titolo giustificativo di essa - nel caso di specie il contratto di mutuo - non è estinto.

SENTENZA N. 12536 DEL 22 SETTEMBRE 2000

Responsabilità patrimoniale - cause di prelazione - ipoteca - riduzione - in genere - "presa d'atto" dell'iscrizione di un'ipoteca giudiziale - rinunzia tacita al diritto alla riduzione - esclusione.

Il negozio di rinunzia in generale, quando non sia prevista una forma vincolata, può perfezionarsi anche attraverso un comportamento concludente, purché si tratti di un fatto incompatibile con la volontà di avvalersi del diritto che si assume rinunziato. La sola "presa d'atto" dell'iscrizione di un'ipoteca giudiziale non consiste in una rinunzia al diritto alla riduzione della stessa, non costituendo una circostanza assolutamente incompatibile con il diritto ad avvalersi della riduzione.

SENTENZA N. 11674 DEL 5 SETTEMBRE 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - atto costitutivo - contenuto - requisiti necessari - clausola di stile di generico riferimento allo stato di fatto preesistente - inefficacia.

Ai fini della costituzione convenzionale di una servitù prediale se è vero che non è richiesto l'uso di formule sacramentali, è pur vero che occorre che dalla clausola contrattuale siano determinabili con certezza, oltre che il fondo servente ed il fondo dominante, l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di quello all'utilità dell'altro; sono a tal fine inefficaci quelle clausole che facciano generico riferimento a stati di fatto preesistenti.

SENTENZA N. 10822 DEL 16 AGOSTO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - da uno dei comproprietari – fondo indiviso - efficacia - limiti.

Ai fini della costituzione volontaria della servitù, un atto proveniente da uno solo dei comproprietari di un fondo indiviso, pur non essendo privo di effetti giuridici, non è idoneo a costituire una servitù passiva.

SENTENZA N. 9872 DEL 27 LUGLIO 2000

Proprietà - acquisto - a titolo originario - accessione - opere del terzo con materiali propri - indennità al costruttore - rinuncia o prescrizione del diritto all'indennità per sopravvenienza dell’animus donandi - donazione indiretta - configurabilità.

La sopravvenienza dell'animus donandi alla realizzazione di un'opera su suolo altrui, può configurare una donazione indiretta a favore del proprietario del suolo lasciando prescrivere il diritto all'indennità ex art. 936, comma secondo, cod. civ. ovvero rinunciando all'indennità.

SENTENZA N. 8885 DEL 3 LUGLIO 2000

- I –

Servitù - prediali - requisiti - utilità - vantaggio futuro - servitù per vantaggio futuro o a favore di un edificio da costruire - distinzione.

Le limitazioni edilizie attinenti alla collocazione e all'estensione di una costruzione futura si risolvono in una disposizione pattizia concernente le distanze comportante l'applicazione dell'art. 1029 secondo comma cod. civ.. Se, invece, il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, come si verifica normalmente nella pattuizione che vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limita, da un lato l'edificabilità del suolo servente, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà e attribuiscono dall'altro, i corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima ed indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione, si verte nell'ipotesi di cui al primo comma dell'art.1029 cod. civ., di servitù immediatamente costituita con caratteri ed effetti reali, la quale è, come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'onere della trascrizione.

- II –

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - formule sacramentali - necessità - esclusione.

Per la costituzione di una servitù convenzionale non è richiesto l'uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dal contratto siano determinabili con chiarezza il fondo dominante, quello servente e l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di questo all'utilità dell'altro.

SENTENZA N. 8802 DEL 28 GIUGNO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - atto costitutivo - indicazione specifica di tutti gli elementi di essa - necessità - indicazione e descrizione dei fondi dominante e servente - esclusione.

L’esigenza che nell’atto costitutivo di una servitù siano specificamente indicati tutti gli elementi di questa non implica la necessità della espressa indicazione ed analitica descrizione del fondo servente e di quello dominante essendo sufficiente che i predetti elementi siano comunque desumibili dal contenuto dell’atto.


SENTENZA N. 6656 DEL 22 MAGGIO 2000

Superficie - in genere (nozione, caratteri, distinzioni) - valutabilità sotto il profilo economico - ammissibilità.

Il diritto di superficie ha un suo specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su quello di coloro che per effetto di esso subiscono una limitazione al loro diritto dominicale, senza che rilevi che l’esercizio dello ius aedificandi è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità in termini economici.


SENTENZA N. 6450 DEL 18 MAGGIO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - da uno dei comproprietari - pluralità di proprietari del fondo dominante o di quello servente - mancata partecipazione al negozio costitutivo di taluno dei comproprietari - conseguenze.

La mancata partecipazione al negozio costitutivo di una servitù di taluno dei comproprietari di un fondo indiviso non priva l’atto di effetti giuridici. Se, infatti, trattasi di servitù attiva, la stipulazione effettuata dagli altri condomini, è valida ed efficace nei confronti dell’assente, in quanto, con il contratto a favore di terzo, può essere attribuito a quest’ultimo anche uno ius in re aliena. Se, invece, si tratta di servitù passiva, la concessione vincola il proprietario concedente, ai sensi dell’art. 1059 cod. civ., e la servitù resta definitivamente costituita quando si verifichi l’adesione degli altri condomini, o maturi - nei casi consentiti - l’usucapione, ovvero vengano acquisite dal condomino concedente anche le quote degli altri condomini.


SENTENZA N. 6030 DELL’11 MAGGIO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - partecipazione al contratto del solo proprietario del fondo servente - contratto a favore di terzo - configurabilità - condizioni.

Il titolo costitutivo di una servitù prediale può rinvenirsi in un contratto cui abbia partecipato soltanto il proprietario del fondo servente, rispetto al quale il proprietario del fondo dominante abbia assunto la posizione di terzo favorito, non sussistendo nel contratto a favore di terzo limiti in ordine alla qualità ed al contenuto della prestazione a favore del terzo, la quale può consistere in un "dare, in un facere o in un non facere" presente o futuro ed anche nella costituzione di un diritto reale, purché tale costituzione corrisponda ad un interesse anche non patrimoniale dello stipulante.


SENTENZA N. 4346 DEL 7 APRILE 2000

Servitù - prediali - requisiti - utilità - vantaggio futuro - servitù a vantaggio futuro di un fondo esistente ovvero a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare - differenza - conseguenze - natura reale o obbligatoria del vincolo - contratto costitutivo - interpretazione - criteri di individuazione delle due fattispecie.

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie previste nei commi primo e secondo dell'art. 1029 cod. civ., sta in ciò, che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, e cioè sia il fondo servente che quello dominante e la sola particolarità della fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilità per il fondo dominante non è attuale, ma verrà ad essere in futuro; nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù. Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio viene costruito. Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'utilitas in cui si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta sull'identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale - se cioè esso sia costituito dal terreno ovvero dall'edificio costruendo - occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l'ipotesi di cui al secondo comma dell'art. 1029 cod. civ. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell'edificio erigendo.


SENTENZA N. 2092 DEL 24 FEBBRAIO 2000

Demanio - demanio comunale - prova della proprietà del bene in capo al comune - certificazione del comune stesso - sufficienza - esclusione.

In tema di demanio comunale, al fine di provare la proprietà in capo al Comune di un terreno non è sufficiente una certificazione proveniente dallo stesso Comune.


SENTENZA N. 1720 DEL 16 FEBBRAIO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione non negoziale - per destinazione del padre di famiglia - impedimento - condizioni - manifestazione contraria di volontà del proprietario, contenuta in un atto anteriore al fraziona mento del fondo originario - idoneità di tale manifestazione di volontà ove compiuta dal curatore fallimentare nell'esercizio dei diritti del proprietario fallito in occasione della vendita per parti divise dell'immobile unitariamente acquisito all'attivo fallimentare - sussistenza - manifestazione di volontà contraria alla nascita della servitù compiuta dai futuri acquirenti dei singoli lotti - idoneità ad impedire l'acquisto di detto diritto per destinazione del padre di famiglia - esclusione - fondamento.

La disposizione idonea ad impedire, ai sensi dell'art. 1062, secondo comma, cod. civ., l'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia deve provenire dal proprietario del fondo diviso, anche se non è richiesta la contestualità con la divisione del fondo stesso, potendo detta disposizione essere utilmente posta in essere anche in un momento anteriore. La manifestazione di volontà contraria alla nascita del detto diritto reale può essere legittimamente effettuata, altresì, dal curatore fallimentare nell'esercizio dei diritti del proprietario fallito, in occasione della vendita per parti divise dell'immobile unitariamente acquisito all'attivo fallimentare, ma non dai futuri acquirenti dei singoli lotti, i quali non hanno alcun titolo per impedire il sorgere della servitù corrispondente alla situazione di fatto esistente tra i due fondi.


SENTENZA N. 1516 DELL’11 FEBBRAIO 2000

Servitù - prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - atto costitutivo - indicazione specifica di tutti gli elementi di essa - necessità - indicazione e descrizione dei fondi dominante e servente - esclusione - individuazione del fondo dominante e di quello servente - accertamento del giudice di merito - carattere esclusivo.

L'esigenza che nell'atto costitutivo di una servitù siano specificamente indicati tutti gli elementi di questa non implica la necessità della espressa indicazione ed analitica descrizione del fondo servente e di quello dominante essendo sufficiente che i predetti elementi siano comunque desumibili dal contenuto dell'atto e siano quindi determinabili attraverso i consueti strumenti ermeneutici, il fondo dominante, quello servente, ed il contenuto dell'assoggettamento di quest'ultimo all'utilità del primo. Tale attività interpretativa, concretandosi in un'indagine sull'effettiva volontà dei contraenti in ordine all'eventuale costituzione di una servitù prediale, costituisce accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità solo per motivazione incongrua o affetta da errori logici o per inosservanza delle regole di ermeneutica.


SENTENZA N. 982 DEL 28 GENNAIO 2000

Comunione dei diritti reali - condominio negli edifici - parti comuni dell'edificio - in genere - aree per parcheggi ex art. 18 legge n. 765/1967 - diritto dei condomini sugli spazi - comproprietà o diritto reale d'uso - condizioni - aree in comproprietà - nuovo condomino.- Diritto sulle aree di parcheggio - sussistenza - fattispecie.

Urbanistica - in genere - aree per parcheggi ex art. 18 legge n. 765/1967 - diritto dei condomini sugli spazi - comproprietà o diritto reale d'uso - condizioni - aree in comproprietà - nuovo condomino - diritto sulle aree di parcheggio - sussistenza - insufficienza dell'area - irrilevanza - conseguenze - fattispecie.

Gli spazi destinati a parcheggio, previsti per le nuove costruzioni dall'articolo 18 della legge n. 765 del 1967, sono, in forza di un vincolo di destinazione di natura pubblicistica, riservati all'uso diretto delle persone che stabilmente occupano le singole unità immobiliari e costituiscono parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1117 cod. civ., quando appartengono in comunione ai singoli condomini, ovvero oggetto di un diritto reale d'uso spettante a ciascun condomino, quando proprietari siano terzi o alcuni soltanto dei condomini; qualora l'originario proprietario costruttore abbia ceduto a ciascun acquirente la comproprietà in comune con gli altri delle aree destinate a parcheggio, il successivo acquisto di un'unità immobiliare e della quota di comproprietà delle parti comuni, attribuisce all'acquirente la qualità di condomino su tutte le stesse e quindi anche il paritetico diritto d'usufruire dell'area di parcheggio, a nulla rilevando l'eventuale insufficienza di questa rispetto alle complessive esigenze del condominio, la quale può dar luogo a un diritto al risarcimento del danno nei confronti del costruttore ed è regolata dalle norme sull'uso della cosa comune nei rapporti tra condomini (nella specie, il costruttore venditore aveva realizzato un superattico da un volume tecnico, destinato nel progetto a parte comune ma poi non venduto, e l'aveva quindi ceduto come unità immobiliare coi diritti sulle parti comuni dell'edificio; la S.C. in applicazione degli esposti principi ha affermato il diritto all'uso delle aree di parcheggio anche da parte della nuova condomina).


SENTENZA N. 27 DEL 5 GENNAIO 2000

Proprietà - acquisto - in genere - a titolo originario e a titolo derivativo - acquisto da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata - natura derivativa - configurabilità.

L'acquisto di un bene da parte dell'aggiudicatario in sede di esecuzione forzata, pur essendo indipendente dalla volontà del precedente proprietario ricollegandosi ad un provvedimento del giudice dell'esecuzione, ha natura di acquisto a titolo derivativo e non originario, in quanto si traduce nella trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato.


SENTENZA N. 10159 DEL 20 SETTEMBRE 1999

Servitù prediali - costituzione del diritto - delle servitù volontarie - costituzione negoziale - in genere - accertamento della volontà delle parti - indicazioni nel titolo - necessità.

Per la costituzione di una servitù convenzionale - nella specie di passaggio, a carico di un fondo in comproprietà e a vantaggio di altro di proprietà esclusiva - pur non essendo necessarie formule sacramentali, non è sufficiente il mero riconoscimento dell'uso a cui è convenzionalmente adibita la parte comune di un fondo, ma è invece necessario che il titolo specifichi i fondi interessati, le modalità di esercizio, l'estensione della servitù e le caratteristiche di essa, al fine di dimostrare la volontà delle parti di costituire un diritto reale, non personale.


SENTENZA N. 7890 DEL 22 LUGLIO 1999

Comunione dei diritti reali - Condominio negli edifici - Contributi e spese condominiali - Spese di manutenzione (ripartizione) - In genere - Danni causati da un singolo condomino - Per guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva - Spesa necessaria per ovviare ai danni - Riconoscimento stragiudiziale della responsabilità da parte del condomino ovvero accertamento giudiziale della stessa - Deliberazione dell'assemblea di attribuzione della spesa al condomino - Possibilità - Sussistenza - Mancanza del riconoscimento stragiudiziale o dell'accertamento - Ripartizione della spesa fra tutti i condomini secondo i criteri di ripartizione ordinaria - Necessità - Successivo regresso verso il condomino responsabile - Ammissibilità - Sussistenza - Deliberazione impositiva della spesa al condomino - Nullità - Sussistenza - Cassazione senza rinvio della sentenza impugnata - Decisione nel merito con declaratoria della nullità - Ammissibilità.

Il singolo condomino risponde verso gli altri condomini dei danni causati da guasti verificatisi nella sua proprietà esclusiva, e deve, perciò, sostenere la relativa spesa, ove abbia riconosciuto la propria responsabilità o essa sia stata accertata in sede giudiziale. Tuttavia, fino a quando l'obbligo risarcitorio del condomino non risulti in uno di tali modi accertato, l'assemblea non può porre a suo carico detto obbligo, né imputargli a tale titolo alcuna spesa, non potendo l'assemblea disattendere l'ordinario criterio di ripartizione, né la tabella millesimale e dovendo, invece, applicare la regola generale stabilita dall' art. 1123 c.c., secondo cui ogni addebito di spesa deve essere effettuato in base alla quota di partecipazione di ciascun condomino alla proprietà comune, cioè in base ai millesimi. Pertanto, in difetto di accertamento dell'obbligo risarcitorio in uno dei due modi indicati, la suddetta spesa dev'essere dall'assemblea provvisoriamente ripartita, secondo gli ordinari criteri di ripartizione, tra tutti i condomini, fermo restando il diritto di costoro di agire, singolarmente o per mezzo dell'amministratore, contro il condomino ritenuto responsabile, per ottenere il rimborso di quanto anticipato (nella specie, in applicazione di tali principi, la Suprema Corte ha cassato senza rinvio la sentenza di merito e, decidendo nel merito, ha dichiarato nulla la deliberazione condominiale impugnata, la quale, senza che vi fosse stato riconoscimento di responsabilità ed essendo riservato, quindi, al giudice il relativo accertamento, aveva attribuito all'assemblea condominiale il potere di deliberare sulla responsabilità di un singolo condomino ed aveva addebitato al medesimo la spesa occorsa in conseguenza del fatto dannoso imputatogli.


SENTENZA N. 8486 DEL 6 AGOSTO 1999

Condominio negli edifici - Acquirente di un'unità immobiliare facente parte di un fabbricato - Impegno contrattuale a rispettare un regolamento condominiale da predisporsi da parte del costruttore - Vincolatività - Esclusione

L'obbligo dell'acquirente, previsto nel contratto di compravendita di un'unità immobiliare dì un fabbricato, di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d'acquisto ad un regolamento che consente di considerare quest'ultimo come facente parte, "per relationem", di quest'atto.


SENTENZA N. 8279 DEL 30 LUGLIO 1999

Condominio negli edifici - Espresso richiamo del regolamento di condominio nel contratto di compravendita delle singole unità immobiliari - Inserimento delle relative clausole per relatìonem nel contenuto del contratto - Efficacia vincolante nei confronti dell'acquirente - Sussistenza

Il regolamento contrattuale di condominio, anche se non materialmente inserito nel testo del contratto di compravendita delle singole unità immobiliari, fa corpo con esso allorché sia espressamente richiamato ed approvato, così che le sue clausole rientrano "per relationem" nel contenuto dei singoli contratti di acquisto e vincolano i relativi acquirentì.


SENTENZA N. 7678 DEL 19 LUGLIO 1999

Condominio negli edifici - Terrazza a livello - Equiparazione al lastrico solare - Diritto di sopraelevazione - Regolamento di condominio - Limitazione - Condizioni

La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell' edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione: ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell'appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.